對(duì)于后市，房企掌舵者們普遍持謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)態(tài)度

中房報(bào)記者 許倩丨北京報(bào)道

資金壓力下，降負(fù)債已成為行業(yè)共識(shí)。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，銷(xiāo)售額TOP50上市房企（剔除中國(guó)恒大）2024年總負(fù)債13.67萬(wàn)億元，較2023年減少1.7萬(wàn)億元，同比下降11.1%。

截至2024年底，TOP50上市房企中，48家房企總負(fù)債同比減少，僅越秀地產(chǎn)和中洲控股總負(fù)債分別增加74億元和21.9億元。

不過(guò)，越秀地產(chǎn)有息負(fù)債降至1038.9億元，同比下降0.5%；中洲控股的實(shí)際有息負(fù)債從125億元降至101億元，但其資產(chǎn)負(fù)債升至89.98%，較2023年增加8個(gè)百分點(diǎn)。

總負(fù)債壓降最多的是碧桂園。過(guò)去一年，碧桂園總負(fù)債減少2194億元，但資產(chǎn)負(fù)債率仍高達(dá)95%。今年初，碧桂園披露境外債務(wù)重組及業(yè)務(wù)發(fā)展最新情況，目標(biāo)是減少債務(wù)最多116億美元。

其次是萬(wàn)科，過(guò)去一年總負(fù)債減少1546億元。2024年以來(lái)，萬(wàn)科一方面積極推進(jìn)大宗資產(chǎn)交易，另一方面通過(guò)項(xiàng)目公司及旗下資產(chǎn)的抵押擔(dān)保集中獲得了大量銀行貸款。

截至一季度末，萬(wàn)科賬面上貨幣資金755億元，有息負(fù)債3658.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率73.5%。據(jù)東方財(cái)富Choice，萬(wàn)科今年境內(nèi)累計(jì)公開(kāi)債券到期規(guī)模為215.9億元。面對(duì)即將到來(lái)的償債高峰期，萬(wàn)科將繼續(xù)闖關(guān)。

總負(fù)債壓降幅度最大的是美的置業(yè)。由于剝離重資產(chǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，美的置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表縮表明顯。截至2024年末，美的置業(yè)總負(fù)債為46.43億元，同比減少1468.57億元，降幅達(dá)97%，資產(chǎn)負(fù)債率亦降至47.7%。

美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈表示，現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)還處于出清和轉(zhuǎn)型的交織期，非常困難。雖然困難，但不等于我們放棄了這個(gè)行業(yè)。應(yīng)對(duì)特殊階段的周期交替，我們不能用過(guò)去常規(guī)的應(yīng)對(duì)方案去度過(guò)危機(jī)，所以采用了特殊的重組方案。

保利發(fā)展也在降負(fù)債，2024年其總負(fù)債減少1074億元，有息負(fù)債規(guī)模壓降54億元至3488億元，在手現(xiàn)金1342億元。無(wú)論是總負(fù)債還是現(xiàn)金，在上市房企中都是最高的。

資產(chǎn)負(fù)債率作為衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)之一，其高低直接影響到企業(yè)的資金流動(dòng)性和償債能力。TOP50上市房企中，27家房企資產(chǎn)負(fù)債率仍在上升，占比超過(guò)一半。這說(shuō)明，壓降負(fù)債任務(wù)仍任重道遠(yuǎn)。

4家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)100%，分別是中國(guó)奧園、金科股份、時(shí)代中國(guó)、建業(yè)地產(chǎn)，表明企業(yè)已經(jīng)資不抵債，債務(wù)重組進(jìn)程充滿(mǎn)復(fù)雜性和不確定性。遠(yuǎn)洋集團(tuán)與世茂集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率均超過(guò)99%，資產(chǎn)總額和負(fù)債總額幾乎相等，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也非常高。

以遠(yuǎn)洋集團(tuán)為例，截至2024年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)借款總額為960.1億元，其中一年內(nèi)到期借款635.76億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅19.1億元。市場(chǎng)面消息稱(chēng)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)境內(nèi)債務(wù)的重組已經(jīng)進(jìn)展到與債權(quán)人進(jìn)行初步溝通的階段，并計(jì)劃在2025年8月下旬之前推出整體重組方案。

高額債務(wù)面前，房企手握資金仍顯不足。截至2024年末，TOP50上市房企持有貨幣資金1.26萬(wàn)億元，較2023年減少1115億元，同比下降8.1%。

有4家房企手持貨幣資金超過(guò)千億元，分別是保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口，都是央企國(guó)企背景。

TOP50上市房企中，11家房企貨幣現(xiàn)金同比增長(zhǎng)，占比2成。其中，3家房企新增貨幣現(xiàn)金超百億元，分別是華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)以及招商蛇口。華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)還是盈利最多的房企，其2024年歸屬母公司凈利潤(rùn)分別為255.8億元、156.4億元，尤其是華潤(rùn)置地堪稱(chēng)2024年現(xiàn)金王與盈利王。

華潤(rùn)置地首席戰(zhàn)略官?gòu)場(chǎng)卧跇I(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，公司仍將始終堅(jiān)持量入為出的原則，牢守現(xiàn)金流安全底線(xiàn)，持續(xù)落實(shí)“三調(diào)”，即調(diào)節(jié)奏、調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)布局的策略，推動(dòng)公司土地儲(chǔ)備資源的換倉(cāng)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

房企自身的“造血”能力仍然較弱，這是其貨幣資金減少的主要原因。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，TOP50上市房企2024年銷(xiāo)售總額為3.14萬(wàn)億元，同比下降31.3%。不過(guò)，從市場(chǎng)走勢(shì)看，去年三季度開(kāi)始，市場(chǎng)有了復(fù)蘇企穩(wěn)的跡象。

2024年9月底中央政治局會(huì)議明確房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)，隨后一攬子新政加快落地，帶動(dòng)四季度房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)有所修復(fù)。

對(duì)于后市，房企掌舵者們普遍持謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)態(tài)度。保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平表示，當(dāng)前行業(yè)止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)很明顯，結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)持續(xù)存在，仍然對(duì)行業(yè)充滿(mǎn)信心。

“我們也認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的高庫(kù)存壓力依然存在，長(zhǎng)期穩(wěn)定依賴(lài)重新建構(gòu)一個(gè)大的商品房的供求平衡關(guān)系，近期也依賴(lài)于商品房收儲(chǔ)、房貸利率等政策的落地節(jié)奏與力度?！比A潤(rùn)置地總裁徐榮在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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