中房報記者 梁笑梅丨北京報道

9月18日晚間，榮萬家一紙公告宣告了董事長耿建富的退休離任，同時提名地產(chǎn)系高管吳秋云接任。這一看似尋常的人事變動，卻在業(yè)內(nèi)掀起波瀾。

公告稱耿建富因“退休計劃”辭任，但其任期原本至2026年11月，提前15個月的離任引發(fā)猜測。 “母公司高層過來任職，拉通業(yè)務(wù)條線，旨在整合資源、提升效率?！?月22日，一位榮萬家內(nèi)部人士告訴中國房地產(chǎn)報記者。而一位從榮萬家離職的高管則直言：“地產(chǎn)全面接手，未來估計也會全面換血?！?/span>

背后是地產(chǎn)母公司榮盛發(fā)展對物業(yè)板塊的深度介入，以及榮萬家長期依賴母公司輸血、獨立化進程緩慢的困境。兩次累計16億元的“以資抵債”協(xié)議、93.4%的在管面積仍來自榮盛發(fā)展，以及高管團隊中地產(chǎn)系背景的強化，均指向物業(yè)公司與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的糾葛。

耿建富的退場，究竟是正常退休，還是地產(chǎn)系強化控制的開始？榮萬家的獨立之路，又能否在新任地產(chǎn)背景董事長帶領(lǐng)下真正實現(xiàn)？

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退休疑云與地產(chǎn)系空降

耿建富的離任，表面是年齡退休的常規(guī)操作，實則暗藏玄機。根據(jù)公告，他于2023年11月獲任執(zhí)行董事，任期三年，本應(yīng)至2026年11月結(jié)束。提前15個月離任，理由僅是“退休計劃”，被業(yè)界認為缺乏足夠說服力。上述從榮萬家離職的高管直言：“耿建富辭任因歲數(shù)大而選擇退休，還有就是地產(chǎn)一把手來接替物業(yè)公司董事長，是正常劇情?！钡顚拥谋尘笆牵禺a(chǎn)母公司榮盛發(fā)展正加強對物業(yè)板塊的管理。

接任者吳秋云的履歷印證了這一趨勢。44歲的他是一名典型的地產(chǎn)人：曾在順馳、恒大、遠洋、萬達等房企從事營銷工作，2014年加入榮盛發(fā)展，歷任濟南公司營銷副總、石家莊公司總經(jīng)理，2023年升任榮盛發(fā)展總裁。其職業(yè)生涯幾乎與物業(yè)服務(wù)無關(guān)，此次“空降”被業(yè)內(nèi)視為地產(chǎn)系對物企的進一步滲透。類似案例近年頻現(xiàn)：萬物云引入萬科系朱旭、佳兆業(yè)美好換帥佳兆業(yè)控股執(zhí)行總裁劉立好、朗詩綠色生活由朗詩控股背景的劉守偉接棒。地產(chǎn)人涌入物企，已成行業(yè)常態(tài)。

上述兩位受訪者對此次人事變動背后的原因呈現(xiàn)出顯著分歧，折射出榮萬家在戰(zhàn)略定位與發(fā)展路徑上面臨的深層矛盾。榮萬家內(nèi)部人士傾向于弱化地產(chǎn)母公司介入的實質(zhì)影響，強調(diào)此舉屬于集團內(nèi)部正常的人事調(diào)配與業(yè)務(wù)協(xié)同范疇，旨在通過管理層交叉任職實現(xiàn)資源整合與運營效率提升，并堅決維護上市平臺的獨立運營地位。然而，一位從榮萬家離職的高管則直指其背后的控制權(quán)轉(zhuǎn)移實質(zhì)，認為這標志著地產(chǎn)系全面接管進程的開始，預(yù)計后續(xù)將伴隨大規(guī)模組織調(diào)整和人事更替。

他進一步透露，“榮萬家此前之所以能夠成功上市并實現(xiàn)階段性發(fā)展，很大程度上得益于外部專業(yè)管理團隊的引入，而近年來核心人才持續(xù)流失、內(nèi)部治理能力削弱，已導(dǎo)致公司面臨嚴峻的專業(yè)化危機與發(fā)展動能不足。”

這兩種截然不同的敘事，不僅反映出企業(yè)對外表述與內(nèi)部實況之間的張力，也深刻揭示了物企在脫離地產(chǎn)依賴、構(gòu)建真正獨立市場競爭力過程中所遭遇的挑戰(zhàn)與困境。

耿建富的離任，或許只是這場權(quán)力重構(gòu)的序幕。他曾帶領(lǐng)榮萬家上市并度過業(yè)績寒冬，但如今，地產(chǎn)系的介入已不可避免。

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關(guān)聯(lián)依賴與獨立困境

榮萬家與榮盛發(fā)展的關(guān)聯(lián)交易，始終是其難以擺脫的枷鎖。2024年，榮萬家93.4%的在管面積來自榮盛發(fā)展，盡管較2021年的97.7%有所下降，但第三方外拓比例仍個位數(shù)徘徊。2020年，公司曾豪言“五年后在管面積達2億～3億平方米”，但截至2025年6月，實際規(guī)模僅9060萬平方米，不足目標一半。

更嚴峻的是應(yīng)收賬款問題。2024年初，榮萬家與榮盛發(fā)展簽訂首份以資抵債協(xié)議，以5.68億元車位及房產(chǎn)抵銷應(yīng)收款。但因部分資產(chǎn)被凍結(jié)，實際僅清償2.88億元。今年6月，雙方再簽第二份協(xié)議，抵債規(guī)模達10.76億元，兩次累計16億元。這種操作雖緩解壞賬壓力，卻帶來新隱患：存貨規(guī)模激增。2024年，榮萬家存貨同比暴漲520%至3.39億元，第二次抵債后將再增10.7億元。而車位租售收入同比下滑10.15%，資產(chǎn)變現(xiàn)前景黯淡。

值得關(guān)注的是，榮萬家業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整亦暴露依賴癥。2024年，榮萬家將“非業(yè)主增值服務(wù)”（地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)）與“社區(qū)增值服務(wù)”合并為“服務(wù)周邊”，試圖淡化地產(chǎn)貢獻。但該業(yè)務(wù)線中，物業(yè)開發(fā)商增值服務(wù)收入同比暴跌45.02%，顯示地產(chǎn)行業(yè)下行對物業(yè)的持續(xù)沖擊。

事實上，吳秋云的上任，被寄望于解決諸多遺留問題。上述榮萬家內(nèi)部人士表示：“吳秋云的加入讓地產(chǎn)遺留問題可以更加順暢協(xié)調(diào)處理，這些問題指的是關(guān)聯(lián)應(yīng)收賬款，還有保交付過程中的質(zhì)量投訴、違約責(zé)任等?！钡鲜鲭x職高管卻潑來冷水：“之前地產(chǎn)派來的哪個高管管好了？物業(yè)公司管理是需要相關(guān)基因的?！?/span>

不可否認，榮萬家的獨立之路，仍困于地產(chǎn)的陰影中。

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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