中房報(bào)記者 曾冬梅丨廣州報(bào)道

越來(lái)越多房企受益于國(guó)家的存量閑置土地收儲(chǔ)政策。

9月22日，金地集團(tuán)披露了一份投資者交流會(huì)活動(dòng)記錄，透露2024年底以來(lái)已通過(guò)當(dāng)?shù)乇Ｕ戏渴諆?chǔ)方式置換獲取了武漢2宗住宅用地。幾天前，華發(fā)股份也在武漢競(jìng)得1宗住宅用地，這幅地本為該公司2020年競(jìng)得的商業(yè)地塊，今年被收儲(chǔ)后調(diào)整為住宅用途出讓。

9月份享受了政策利好的還有萬(wàn)科，該公司位于福州的一宗閑置工業(yè)用地成功被收儲(chǔ)。更早前，保利發(fā)展透露上半年新完成“調(diào)轉(zhuǎn)換退”的土地有51萬(wàn)平方米，綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)等公司也在著力推進(jìn)存量土地的盤活。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月18日，全國(guó)各地公示擬使用專項(xiàng)債券收回收購(gòu)存量閑置土地的數(shù)量已超4300宗，總金額超5500億元。

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公寓置換土地

商地改宅地

據(jù)金地集團(tuán)董事長(zhǎng)徐家俊介紹，該公司的存量土地盤活主要通過(guò)土地置換、地塊性質(zhì)規(guī)劃調(diào)整等方式。其中，2024年12月及今年7月，通過(guò)武漢當(dāng)?shù)乇Ｕ戏渴諆?chǔ)方式置換獲取武漢橋梁學(xué)校A1和A3-1地塊。同時(shí)，該公司在大連、湛江、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等地也正積極推進(jìn)商辦項(xiàng)目使用性質(zhì)調(diào)整或閑置土地收儲(chǔ)。

上述2宗土地是金地集團(tuán)旗下的金地商置獲取的。公開(kāi)信息顯示，2024年10月，武漢市漢陽(yáng)區(qū)落實(shí)"三大工程"中的保障性住房建設(shè)部署，與金地商置達(dá)成協(xié)議，收購(gòu)其1183套公寓用作保障房，該公司則須將全部收購(gòu)款投入當(dāng)?shù)啬玫?，并追?0％投資額。2個(gè)月后，金地商置以底價(jià)3.54億元摘得漢陽(yáng)區(qū)P（2024）180號(hào)地塊。今年6月份，該項(xiàng)目以金地大成樂(lè)府的案名對(duì)外發(fā)售，目前已基本售罄。

7月份，金地商置又以約1.9億元競(jìng)得P（2025）058 號(hào)橋梁學(xué)校A3-1地塊，計(jì)劃開(kāi)發(fā)為金地大成樂(lè)府二期，預(yù)計(jì)9月底開(kāi)盤。

9月4日，武漢市成交了1宗小型住宅用地，與金地大成樂(lè)府項(xiàng)目相鄰，成交價(jià)僅約0.46億元，競(jìng)得者也是金地商置。知情人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，該地塊亦屬于置換土地。

同樣是在武漢，華發(fā)股份也通過(guò)收儲(chǔ)、改性等方式獲取了心儀的土地。9月19日，硚口區(qū)解放大道和古田二路交匯處萬(wàn)人宿舍片A-1、B-1地塊以約11億元的總價(jià)、7613.5元/平方米的樓面地價(jià)出讓，競(jìng)得者為華發(fā)股份。2020年，該公司以74.69億元的總價(jià)競(jìng)得武漢的P（2020）176號(hào)地塊，折合樓面地價(jià)11164.4元/平方米。地塊的總建筑面積約66.9萬(wàn)平方米，其中住宅體量約47.4萬(wàn)平方米，商業(yè)部分約17.2萬(wàn)平方米。據(jù)悉，該地塊的住宅部分已于2011年開(kāi)盤銷售，案名為華發(fā)都薈天地。A-1、B-1地塊原本規(guī)劃為地標(biāo)類的辦公樓和商業(yè)中心，今年4月份，這兩塊地被納入當(dāng)?shù)卣氖諆?chǔ)名單，調(diào)整為住宅用地后，再度被華發(fā)股份納入囊中。

廣東某房企內(nèi)部人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，該公司已有多年未在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，得益于收儲(chǔ)政策的落地，今年上半年推動(dòng)了部分存量工業(yè)用地的收儲(chǔ)，由地方政府改性為住宅用地后競(jìng)拍回來(lái)，實(shí)現(xiàn)了土地儲(chǔ)備的優(yōu)化。

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去庫(kù)存作用明顯

除了置換、改性，房企閑置的存量土地還有退地的路徑可選擇。9月8日，福州市高新區(qū)透露已與萬(wàn)科簽訂收儲(chǔ)協(xié)議，收回該公司的150畝土地。2013年1月，萬(wàn)科通過(guò)公開(kāi)掛牌獲得福州地區(qū)大學(xué)新校區(qū)核心功能區(qū)3幅地塊，總占地面積320.41畝。其中，C-1地塊和C-2地塊為商住用地，開(kāi)發(fā)成了萬(wàn)科又一城項(xiàng)目。占地面積150.49畝的A-1地塊名為“高新萬(wàn)科中心”，計(jì)劃打造科創(chuàng)生態(tài)總部基地，推出企業(yè)獨(dú)棟、商務(wù)大平層等產(chǎn)品。據(jù)市場(chǎng)消息，“高新萬(wàn)科中心”曾于2022年上半年短暫開(kāi)工，此后便一直處于停工狀態(tài)。

華發(fā)股份近期亦通過(guò)退地的方式處理了滯重資產(chǎn)。7月底，該公司宣布深圳市土地儲(chǔ)備中心擬以44.05億元的價(jià)格收回收購(gòu)前海冰雪世界項(xiàng)目的7塊商業(yè)用地，總占地面積約7萬(wàn)平方米。對(duì)比58.4億元的賬面成本，收儲(chǔ)價(jià)格折讓了近24.6%。但該公司認(rèn)為，商辦項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金占用大、變現(xiàn)周期長(zhǎng)，通過(guò)政府收回收購(gòu)方式盤活，可以消除繼續(xù)開(kāi)發(fā)的不確定性，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，還可增強(qiáng)流動(dòng)性，有效消化存量、優(yōu)化增量。

就當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境而言，盤活難以短期變現(xiàn)的存量資源對(duì)房企格外重要。萬(wàn)科的管理層在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，做增量容易，做存量難，“存量盤活工作十分考驗(yàn)我們的意志與能力”。據(jù)了解，萬(wàn)科的存量盤活方式包括，對(duì)商辦占比較高的地塊通過(guò)“收儲(chǔ)、調(diào)規(guī)、再出讓”的方式進(jìn)行盤活，通過(guò)整售商辦資產(chǎn)置換住宅項(xiàng)目，以及利用專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地與存量商品房。截至8月份，該公司已向政府申報(bào)36個(gè)項(xiàng)目，其中15個(gè)已納入市級(jí)清單。

保利發(fā)展則將1500萬(wàn)平方米的存量土地納入了盤活范圍，今年上半年，該公司新增的26個(gè)項(xiàng)目中，便有8個(gè)項(xiàng)目掛鉤存量土地置換或資金回收。

永安期貨研究中心在一份報(bào)告中表示，去庫(kù)存是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)，也是近兩年政策的重要主線。在當(dāng)前房企現(xiàn)金流普遍偏緊張的市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)于閑置土地的回收既有助于緩解房企短期壓力，也能夠起到庫(kù)存去化的目的。該機(jī)構(gòu)對(duì)2025年專項(xiàng)債收儲(chǔ)規(guī)模及其去庫(kù)存效果進(jìn)行了測(cè)算，結(jié)論是不論以何種方式測(cè)算，專項(xiàng)債收儲(chǔ)均有助于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)廣義庫(kù)存的去化，且保守估計(jì)下庫(kù)存去化周期都能夠縮短至少1個(gè)月。對(duì)于較低能級(jí)的三四線城市而言，由于新房銷售更為疲軟，閑置土地收儲(chǔ)有望起到比銷售更重要的去庫(kù)存作用。

值得關(guān)注的是，由于土地儲(chǔ)備中心往往只接受凈地交付，這就導(dǎo)致房企需要先對(duì)土地進(jìn)行解抵押，資金實(shí)力雄厚的央企國(guó)企解抵押的壓力更小，更能夠受益于專項(xiàng)債收儲(chǔ)。而現(xiàn)金流已出現(xiàn)問(wèn)題的民營(yíng)房企，則可能存在心有余而力不足的情況。因此，該機(jī)構(gòu)建議，參考二手房交易中的“帶押過(guò)戶”，未來(lái)或可通過(guò)“帶押收儲(chǔ)”來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)民營(yíng)房企的實(shí)質(zhì)性支持。

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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