中房報記者 曾冬梅丨廣州報道

廣州的房地產政策又有松動了。

9月23日，廣州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點實施方案》（以下簡稱《方案》），重點圍繞土地制度、產業(yè)用地、存量盤活、地下空間、城鄉(xiāng)市場、海洋開發(fā)6個方面出臺31條支持措施。包括，在房地產熱時期采取“競自持”方式調控地價而產生的自持商品住房，在去化周期18個月以下區(qū)域，企業(yè)可在依法補繳出讓金后，轉為可售入市。支持存量商辦改建為保障性租賃住房，允許自持商辦物業(yè)招商入市等。

據了解，2017年至2022年，廣州出讓了多宗競自持的商住用地，如何處置自持面積成為了房企的一大挑戰(zhàn)。2019年2月，合景泰富以37億元的總價、55%的自持商品住房面積競得黃埔大道東646號地塊。該地塊現已開發(fā)為售價超過20萬元/平方米的豪宅項目——臻溋·名鑄。

9月25日，合景泰富相關人士對中國房地產報記者表示，廣州市近期出臺的相關政策，為臻溋·名鑄項目的經營提供了新的思路與可能性。“關于項目原自持的部分，我們將結合項目實際與市場需求，著手開展新政策的適用性研究及實施方案評估工作?！?/span>

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多項舉措盤活地產存量

9月8日，國務院批復《全國部分地區(qū)要素市場化配置綜合改革試點實施方案》《粵港澳大灣區(qū)內地九市要素市場化配置綜合改革試點實施方案》，廣州入選試點城市。

對照上述文件要求，廣州制定了《方案》，自印發(fā)之日起施行，有效期至粵港澳大灣區(qū)要素市場化配置綜合改革試點結束。

《方案》有不少措施旨在盤活存量商品房及土地。廣州市規(guī)劃和自然資源局表示，近兩年房地產市場處于調整期，圍繞國家對加快構建房地產發(fā)展新模式的部署，以及市場主體關于存量商辦用房降去化、自持商辦物業(yè)降空置等“紓困”“放活”訴求，廣州基于“人-房-地-錢”數據模型分析，提出應推動招商邏輯從“新增土地供給”轉向“存量用房盤活”。

為優(yōu)化存量、保市場主體，《方案》允許自持住房轉為可售住房。針對以往為調控房地產熱而采取“限地價、競自持”競價規(guī)則產生的自持商品住房，屬于所在行政區(qū)和所在板塊一手住宅去化周期均在18個月警戒線以下的項目，依企業(yè)申請，經報廣州市土委會審議及原出讓方同意，權利人補繳出讓金后，可將自持住房轉為可售住房入市。

基于“職住平衡”，允許工業(yè)區(qū)塊外3公里或軌道站點3公里內的存量商辦物業(yè)、未開工商服用地改建為保障性租賃住房。

基于“以商引商”，允許自持商辦物業(yè)引入產業(yè)鏈上下游企業(yè)，權利人通過“定向招商+整體、分棟或分層轉讓”模式，補繳出讓金后轉讓給受讓企業(yè)，但嚴禁分割散售，嚴禁改為“類住宅”產品。

非企業(yè)因素導致無法開發(fā)的已供應未開工商服用地也有處理方案。對于不屬于無償收回、依約退地且已納入閑置存量房地產清單管理的，屬地規(guī)劃和自然資源部門應與企業(yè)主動充分協商收回土地，可在具備實施條件的前提下，為其持有的其他存量房地產用地增加建筑容量、變更土地用途等。在無法轉移置換建筑量時，可為企業(yè)將原土地置換為等價值的土地。

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商辦產品去化周期超200個月

“競自持”的土地出讓方式最早出現于2017年4月，當時廣州相關部門表示，此后出讓的住宅用地，將結合土地市場情況，一地一策組合使用“限地價、競配建”、“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、現房銷售或競自持面積等競價方式，預計該新政實施后，近期不會再次出現區(qū)域樓面地價創(chuàng)新高的現象。

就在當月，白云區(qū)魚苗廠采取“限地價、競配建、競自持、搖號”的方式競拍，地價達到最高限價，配建面積也達到最高后，競商品住房自持面積。最終，萬科以23.9億元、配建1350平方米競得該地塊，自持比例達到50%。同批次出讓的長嶺居YH-A4-3地塊也被萬科拿下，總價12.2億元、配建900平方米，自持比例55%。這兩宗地，萬科需自持的總建筑面積將近4萬平方米。

2019年2月，黃埔大道東646號地塊競價出讓。該地塊為居住兼容商業(yè)商務用地，最高限制地價約37億元，當報價達到最高限制地價后，競買方式轉為競企業(yè)自持商品住房面積。12家房企經過50多輪爭奪之后，地塊花落合景泰富，成交總價37億元、需自持55%的商品住房。

2022年5月，13家房企參與白云區(qū)空港大道中東側地塊的拍賣，經過25輪競價后，中國海外發(fā)展以約27.2億元的總價及9%的自持比例將地塊收入囊中。

2022年6月，為了給開發(fā)商減負，廣州取消了“競自持”的競拍規(guī)則。

對于這些地塊的自持面積，上述房企沒有對外披露消化方案。某項目內部人士告訴中國房地產報記者，其自持部分目前只建好了主體，還不知道公司會怎么處理。

廣州一位業(yè)內人士認為，《方案》的落地意味著這些自持住宅有機會由租轉售，減輕房企的資金壓力。相較已建成的舊規(guī)產品，未開發(fā)的地塊更具實操性和經濟價值。

綜合來看，商辦產品或土地受益更多。此前，廣州出讓的土地中，也有不少是要求自持或配建一定比例的商業(yè)物業(yè)，整體規(guī)模不容小覷。據克而瑞統(tǒng)計，截至8月底，廣州的商業(yè)庫存面積有678萬平方米，去化周期達249個月。辦公樓的庫存面積為457萬平方米，去化周期226個月。在商辦物業(yè)高庫存的背景下，《方案》為這些存量物業(yè)、土地提供了多種盤活思路，在一定程度上有助于減輕市場去化壓力。

值班編委：樊永鋒

責任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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