中房報記者 許倩丨北京報道

房價走勢，歷來牽動人心。

10月20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2025年9月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。在70城中，5個城市新房價格環(huán)比上漲，比8月份減少4個；63個城市新房價格下跌；70個城市二手房價格全部下跌。

記者注意到，雖然9月份各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降，但是，同比降幅總體持續(xù)收窄。

“中國經(jīng)濟是一片大海，而不是一個小池塘，能夠經(jīng)受住風吹浪打甚至狂風驟雨的考驗?！眹医y(tǒng)計局新聞發(fā)言人表示，下階段，要加力提效實施逆周期調(diào)節(jié)，持續(xù)用力擴大內(nèi)需、做強國內(nèi)大循環(huán)，進一步激發(fā)市場活力、提振發(fā)展預期，不斷增強內(nèi)生增長動能，力促經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。

當日，國家統(tǒng)計局同時發(fā)布前三季度全國房地產(chǎn)市場基本情況及經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)。

前三季度，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比下降0.5%；扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資，固定資產(chǎn)投資增長3%。分領(lǐng)域看，基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長1.1%，制造業(yè)投資增長4%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降13.9%。

經(jīng)濟平穩(wěn)運行的主基調(diào)沒有改變。前三季度，我國GDP同比增長5.2%，比去年全年和去年同期分別加快0.2、0.4個百分點。

有市場分析認為，二十屆四中全會的一項重要事項，就是研究“十五五”規(guī)劃建議，“十四五”規(guī)劃開啟了全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家新征程，提出構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局，預計“十五五”將強調(diào)全方位擴大內(nèi)需、并將重點進一步轉(zhuǎn)移到消費領(lǐng)域。一方面，在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)是主要拖累項，要穩(wěn)經(jīng)濟，就要穩(wěn)房地產(chǎn)投資，至少不能過長過度拖累。一方面，居住消費是最大內(nèi)需。從這兩方面來說，房地產(chǎn)理應(yīng)成為投資和消費的重要結(jié)合點，在2035年人均GDP達到中等發(fā)達國家水平的遠景目標中，房地產(chǎn)投資和消費至少不能拖后腿。

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5個城市房價上漲

根據(jù)國家統(tǒng)計局的房價下跌數(shù)據(jù)分析來看，9月份，70個大中城市新房價格環(huán)比下降0.4%，這很大程度上是開發(fā)商沖刺業(yè)績“以價換量”的結(jié)果。

各線城市的具體情況為：一線城市新房價格環(huán)比下降0.3%，降幅比8月份擴大0.1個百分點。其中，上海上漲0.3%，但漲幅比8月份收窄0.1個百分點；北京上漲0.2%，8月份時下跌0.4%；廣州和深圳分別下跌0.6%和1%，跌幅分別擴大0.4和0.6個百分點。

二線城市、三線城市新房價格均環(huán)比下降0.4%，跌幅均擴大0.1個百分點。其中，?？?、包頭、贛州新房價格環(huán)比跌幅高達1%；西安、九江跌幅為0.9%。

70城中，只有5個城市新房價格環(huán)比上漲。具體情況是：上海、杭州上漲0.3%；北京上漲0.2%；長春、惠州上漲0.1%。上海再度領(lǐng)漲全國，成為行業(yè)重要風向標。

一個積極信號是，房價同比跌幅出現(xiàn)收窄。9月份，70城新房價格同比下跌2.7%，跌幅比8月份收窄0.3個百分點。一線、二線、三線城市新房價格同比跌幅分別為0.7%、2.1%和3.4%，均在改善。

70城中，新房價格同比上漲的城市有8個，比8月份增加3個。這說明，深度調(diào)整中部分城市房價泡沫加速出清，向著止跌回穩(wěn)邁進。其中，上海房價同比上漲5.6%，杭州上漲3.6%，成都上漲1.3%，太原、烏魯木齊上漲0.6%，宜昌、南寧上漲0.2%，三亞上漲0.1%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進分析稱，最值得關(guān)注的就是上海、杭州和成都，3個城市的特征非常清晰，年輕人多、人口導入快、商業(yè)市場活躍，市場企穩(wěn)基礎(chǔ)更好，這也要求各地積極學習此類城市的優(yōu)秀經(jīng)驗、模式，更好地促進市場和房價實質(zhì)性、可持續(xù)性回穩(wěn)。

二手房市場因掛牌量不斷攀升，房價下行壓力較大。9月份，70個城市二手房價格環(huán)比下跌0.6%，盡管未比8月份擴大，但連續(xù)2個月保持在高位跌幅水平，這也是去年四季度以來的最大跌幅。

一線城市二手房價格環(huán)比下跌0.9%，跌幅收窄0.1個百分點，但仍在高位上；二三線城市二手房價分別下跌0.7%和0.6%，跌幅均擴大0.1個百分點。

需要注意的是，9月份70城二手房價格全部下跌，上一次出現(xiàn)這個情況還是2024年5月份，后面5月17日和9月26日政策層面出臺了一系列大力度救市政策。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，二手房價格跌幅繼續(xù)維持高位：一是新房全方位優(yōu)勢對二手房市場的沖擊；二是二手房掛牌量繼續(xù)增長，供給端對價格的壓制。9月份二手房價格環(huán)比跌幅收窄，主要在于價格跌幅較大，部分業(yè)主撤回掛牌。

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投資銷售跌幅擴大

房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)下滑，已影響投資增長。1～9月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下跌13.9%，跌幅擴大1個百分點；由此拖累固定資產(chǎn)投資下跌0.5%。

從幾個影響指標看，1～9月份，房屋新開工面積同比下降18.9，降幅比1～8月收窄0.6個百分點，說明行業(yè)體量持續(xù)下跌局面開始好轉(zhuǎn)；房屋施工面積同比下跌9.4%，跌幅擴大0.1個百分點；竣工面積同比下跌15.3%，跌幅大幅收窄1.7個百分點。

從土地投資來看，據(jù)中指研究院監(jiān)測，三季度土地市場有所降溫，300城住宅用地平均溢價率降至5.8%，成交面積及出讓金同比分別下降13%和10%，土地市場熱度取決于新房銷售能否持續(xù)好轉(zhuǎn)，預計多數(shù)城市土地市場或繼續(xù)低溫運行。

房企資金來源仍未有改善。

1～9月份，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金同比下跌8.4%，跌幅較1～8月擴大0.4個百分點。其中，國內(nèi)貸款同比下降1.4%，而1～8月為增長0.2%；自籌資金同比下降9.3%，降幅擴大0.4個百分點。這兩部分資金在房企資金來源中占比52%。

此外，定金與預收款同比下降10.3%，降幅收窄0.2個百分點，這部分資金占比29%；個人按揭貸款同比下降10.6%，降幅擴大0.1個百分點。

銷售端低迷直接影響了房企資金回籠和再投資能力。1～9月份，新建商品房銷售面積65835萬平方米，同比下降5.5%，降幅比1～8月擴大0.8個百分點；新建商品房銷售額63040億元，同比下降7.9%，降幅擴大0.6個百分點。

由此測算，1～9月份，全國商品房銷售均價為9575元/平方米，同比下跌2.3%。

9月末，全國商品房待售面積75928萬平方米，比8月末減少241萬平方米，但同比仍上漲3.7%。9月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為92.78，比8月份下跌0.27。

下一步市場走勢如何？還有哪些政策值得期待？

李宇嘉預計，四季度，由于開發(fā)商沖刺全年業(yè)績，加上2024年以來高品質(zhì)地塊供給較多，新房同質(zhì)化競爭繼續(xù)存在，市場競爭維度從產(chǎn)品力轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品力+價格”。年底促銷等因素，新房市場預計繼續(xù)以價換量。

他進一步表示，目前各地更多的是落實好既有政策，激發(fā)市場內(nèi)生動力。此外，加大城市更新力度，落實存量商品房收儲等，既消化庫存對價格的壓制，也修復存量物業(yè)現(xiàn)金流創(chuàng)造能力，夯實房價穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶預計，從全國市場來看，銷售恢復仍需時間，市場分化行情或?qū)⒀永m(xù)。短期“穩(wěn)預期”仍是促進市場回穩(wěn)的關(guān)鍵，預計四季度各項已出臺政策有望加快落實。四季度仍有降息可能，同時加大“房票安置”力度推進城中村改造，釋放增量購房需求，也是各地政策重要方向。

中央財辦原副主任尹艷林近日分析表示，中央已經(jīng)明確判斷“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，這意味著市場已從過去的“需求過熱”轉(zhuǎn)向“需求不足”。相應(yīng)地，房地產(chǎn)調(diào)控的政策工具箱，就應(yīng)該從“抑制房價上漲”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸С址績r上漲”的工具箱。但從現(xiàn)實情況看，工具箱中“抑制工具”較多，“支持工具”較少，即使有部分政策工具，也多以“減少限制”為主。

他建議，房地產(chǎn)調(diào)控思路要盡快完成方向性的調(diào)整。如果大家都預期“房價只能跌、不能漲”，預期就會自我強化，進而加大穩(wěn)房價的難度，“止跌”的目標實現(xiàn)會受到影響?！胺康禺a(chǎn)當然不允許投機，但它應(yīng)該是家庭重要的資產(chǎn)配置，房地產(chǎn)所具有的金融屬性也不應(yīng)該被忽視。”

值班編委：馬琳

責任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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