《中國房地產(chǎn)發(fā)展之路》課程被清華大學(xué)研究生院列為全校研究生學(xué)術(shù)與職業(yè)素養(yǎng)平臺(tái)課程。課程目標(biāo)為：

第一，分析中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程、面臨的挑戰(zhàn)以及未來的發(fā)展方向，使學(xué)生能夠理解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本制度環(huán)境、商業(yè)邏輯，建構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展圖景；

第二，為房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的未來發(fā)展提供一個(gè)分析的框架，也力求為有意愿在相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展的學(xué)生提供未來職業(yè)發(fā)展規(guī)劃的前景指導(dǎo)；

第三，結(jié)合理論分析和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，掌握行業(yè)分析框架，并能將方法論拓展到其他領(lǐng)域未來機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)的分析中。

上課時(shí)間：2025年10月13日(周一) 18:45-22:00

Part I 18:45-20:15 主題演講

朱榮斌：《賦能未來：房地產(chǎn)與建筑業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃與建議》

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨多重挑戰(zhàn)，具體表現(xiàn)為企業(yè)爆雷、市場(chǎng)量價(jià)齊跌、裁員降薪，以及專業(yè)選擇上的就業(yè)難”“招生難困境，引發(fā) 值不值得干”“有沒有得干”“該怎么干的思考?；诖耍瑩碛?14 年國企經(jīng)歷、13 年民企高管經(jīng)驗(yàn)及 年自主創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷的朱榮斌，結(jié)合近年清華課程內(nèi)容，分享房地產(chǎn)行業(yè)職業(yè)與創(chuàng)業(yè)發(fā)展心得。

目前房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)面臨諸多困境。

企業(yè)爆雷：2022 年高峰期，總負(fù)債 Top35 房企債務(wù)高企，如恒大負(fù)債 24374 億元、碧桂園 14349 億元。從債務(wù)狀況看，49% 房企暫時(shí)安全，43% 進(jìn)入債務(wù)重組，8% 出現(xiàn)債務(wù)逾期。

市場(chǎng)量價(jià)齊跌：據(jù)中指 2025 年半年報(bào)，1-5 月全國新建商品房銷售面積 3.5 億平方米，同比降 2.9%；銷售額 3.4 萬億元，同比降 3.8%。上半年百城二手房價(jià)格累計(jì)跌 3.60%，新房價(jià)格雖漲 1.16% 但受改善型樓盤拉動(dòng)。同時(shí)，上市房企利潤率持續(xù)下滑，2024 年典型上市房企凈利率為 - 9%72% 房企凈利潤虧損。

裁員降薪：2024 年典型房企有數(shù)據(jù)企業(yè)平均裁員幅度 10%、平均降薪幅度 7%。如碧桂園職工數(shù)量從 2023 43146 人降至 2024 22794 人，降幅 47.1%，總薪酬下降 27.2%

專業(yè)選擇難題：行業(yè)面臨就業(yè)難招生難，讓從業(yè)者和潛在從業(yè)者對(duì)行業(yè)前景產(chǎn)生疑問。

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)仍是大賽道

市場(chǎng)容量大：全國商品房銷售面積 25 年均值為 10 億方，且連續(xù) 14 年大于 10 億方，加上 500 億方的折舊，市場(chǎng)基本量穩(wěn)定。

結(jié)構(gòu)性需求旺盛：中國城鎮(zhèn)人均住房使用面積僅 40㎡，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家，改善需求潛力大；同時(shí)，尊享需求涌現(xiàn)，如近兩年上?？們r(jià) 3000 萬以上住宅成交大增。

城鎮(zhèn)化空間大：2024 年我國常住人口城鎮(zhèn)化率 67%，區(qū)域發(fā)展不平衡，人口向發(fā)達(dá)地區(qū)、大城市流動(dòng)趨勢(shì)未變，且大量進(jìn)城務(wù)工人員尚未成為城鎮(zhèn)戶籍人口，流動(dòng)人口市民化空間廣闊。

城市更新成國家戰(zhàn)略：城市更新是 15 萬億黃金賽道，2024 年全國實(shí)施城市更新項(xiàng)目 萬余個(gè)，完成投資約 2.9 萬億元，能釋放土地資源、增加改善房供應(yīng)、保障民生并拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。

2.2 行業(yè)問題逐步出清

風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)基本暴露：無論是頭部房企如萬科（獲深鐵集團(tuán)累計(jì)近 260 億元借款），還是部分央國企如中交（2024 年巨虧 52 億）、華僑城（近三年虧損 261 億元），問題均已顯現(xiàn)，該爆的都爆了

保交樓進(jìn)展順利：2024 年底已交付 338 萬套保交樓項(xiàng)目，2024 年可交付 97%2025 年將獲超 萬億信貸支持，2025 年保交樓工作將全面完成。

企業(yè)債務(wù)重組推進(jìn)：行業(yè)已安然度過 2024 年償債高峰期，華夏、融創(chuàng)、奧園等部分企業(yè)化債取得較好進(jìn)展，債務(wù)重組全面鋪開。

2.3 政策逐步發(fā)揮作用

調(diào)控政策迭代： 2006 國六條，到 2011 年限購、房貸收緊，再到 2024 年一線城市限購放松，政策始終根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整，基調(diào)圍繞 房住不炒 防風(fēng)險(xiǎn)”“止跌回穩(wěn)等，呈現(xiàn)控價(jià)控量、因城施策等特點(diǎn)。

救市政策發(fā)力：2022 年以來救市政策分階段推進(jìn)，從公積金、人才政策，到三四線、二線城市松限，再到 2024 年一線城市放開部分限購，如北京五環(huán)外不限購、上海外環(huán)外放開限購等。

行業(yè)地位獲肯定：房地產(chǎn)增加值占 GDP6.1%，建筑業(yè)增加值占 GDP6.9%，被稱為國民經(jīng)濟(jì)的 壓艙石”“頂梁柱，中央政治局會(huì)議多次強(qiáng)調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，明確其重要地位。

3.1 新模式：聚焦 好房子

好房子標(biāo)準(zhǔn)：需具備品質(zhì)質(zhì)量（注重工程質(zhì)量，非單純高端奢華）、健康環(huán)保（關(guān)注居住健康，減少裝修污染）、智慧智能（打造綠色智慧家，實(shí)現(xiàn)建筑與科技交互）。

發(fā)展體系：發(fā)展理念上，注重品質(zhì)和穩(wěn)健經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)并重；供應(yīng)體系采用保障市場(chǎng)住房雙軌制，聯(lián)動(dòng)人房地錢要素；基礎(chǔ)制度涵蓋土地、金融、稅收及全生命周期管理制度。

3.2 存量市場(chǎng)成主戰(zhàn)場(chǎng)

市場(chǎng)規(guī)?？捎^：022 年中國存量房產(chǎn) 30000 + 萬套，年交易 600 + 萬套，流通率 2.0%，雖低于美國（4%）、紐約和倫敦（6%-10%），但存量房產(chǎn)總市值是 2022 GDP120 萬億）的 倍多，潛力巨大。

催生多元業(yè)務(wù)：存量市場(chǎng)為居住服務(wù)、租賃管理、家裝家飾等業(yè)務(wù)提供賽道，如貝殼的家裝業(yè)務(wù)（被窩家裝、圣都裝飾等）2021 年北京區(qū)域營業(yè)額超 10 億，其家裝家居和房屋租賃等新興業(yè)務(wù)占營業(yè)凈收入均值 31%

拉動(dòng)內(nèi)循環(huán)：盤活存量能促進(jìn)房屋置換，增加居民收入，帶動(dòng)就業(yè)與消費(fèi)，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì) 0.6 倍的全行業(yè)拉動(dòng)量，刺激經(jīng)濟(jì)增長。

3.3 建筑科技推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步

建筑科技在設(shè)計(jì)技術(shù)、施工技術(shù)、機(jī)器人應(yīng)用、家裝家品、數(shù)字化信息化等領(lǐng)域大有可為。例如智慧工地運(yùn)用吊鉤可視化、塔吊防碰撞、AI 隱患識(shí)別等技術(shù)，提升施工效率與安全，未來建筑將向智能交互方向發(fā)展，適配機(jī)器人作業(yè)。

3.4 新基建帶來發(fā)展機(jī)會(huì)

新基建包括信息基礎(chǔ)設(shè)施、融合基礎(chǔ)設(shè)施（如智慧城市、智慧社區(qū)、無人駕駛配套設(shè)施）、創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施，與房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合緊密。

土木學(xué)科需突破傳統(tǒng)鋼筋混凝土局限，拓展至與居住環(huán)境、生活工作相關(guān)的多元領(lǐng)域，如木結(jié)構(gòu)、竹結(jié)構(gòu)建筑等新型建筑材料應(yīng)用。

4.1 學(xué)業(yè)準(zhǔn)備

夯實(shí)專業(yè)基礎(chǔ)：掌握力學(xué)、結(jié)構(gòu)、施工等本專業(yè)知識(shí)，培養(yǎng)數(shù)據(jù)、AI 等交叉學(xué)科意識(shí)，關(guān)鍵是提升自我學(xué)習(xí)能力，如小馬智行彭軍（土木系畢業(yè)，博士階段學(xué)計(jì)算機(jī)，現(xiàn)深耕無人駕駛領(lǐng)域）。

培養(yǎng)綜合素質(zhì)：培養(yǎng)體育運(yùn)動(dòng)興趣以保持健康體魄，發(fā)展特長愛好豐富生活，適當(dāng)參與社團(tuán)工作鍛煉溝通協(xié)作能力，關(guān)注創(chuàng)業(yè)與創(chuàng)新，如參與三創(chuàng)比賽

4.2 職業(yè)定位

明確發(fā)展路徑：可選擇科研發(fā)展專業(yè)發(fā)展、綜合發(fā)展（如管理崗）、跨學(xué)科發(fā)展、自主創(chuàng)業(yè)等方向，需結(jié)合職業(yè)與興趣一致性，評(píng)估知識(shí)技能、自身特質(zhì)、價(jià)值觀，通過 SWOT 分析剖析自身優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)。

設(shè)定階段目標(biāo)：短期目標(biāo)聚焦收入、置業(yè)、適應(yīng)能力與婚戀；中期目標(biāo)應(yīng)對(duì)發(fā)展瓶頸與中年危機(jī)；長期目標(biāo)則是把握機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，并制定針對(duì)性計(jì)劃，根據(jù)反饋調(diào)整。

4.3 關(guān)鍵職業(yè)素養(yǎng)

德才兼?zhèn)洌?/span>又紅又專是最優(yōu)選擇，有才無德者破壞性強(qiáng)，最不受企業(yè)歡迎。

堅(jiān)持長期主義：難而正確的事，成為時(shí)間的朋友，不追求短期利益。

保持樂觀與學(xué)習(xí)：經(jīng)得起挫折與委屈，消除優(yōu)越感，做到高調(diào)做事、低調(diào)做人，始終保持持續(xù)學(xué)習(xí)的態(tài)度。

5.1 職業(yè)經(jīng)理人與企業(yè)家的差距

企業(yè)家需具備冒險(xiǎn)精神（人生最大的風(fēng)險(xiǎn)就是從不冒險(xiǎn)）、承受挫折與失敗的能力、非常規(guī)創(chuàng)新思維、嚴(yán)格苛刻的管理、靈敏的商業(yè)悟性及敢于擔(dān)當(dāng)?shù)钠焚|(zhì)，能 把不可為變可為，沒有條件創(chuàng)造條件，這是多數(shù)職業(yè)經(jīng)理人難以完全具備的。

5.2 清華人的優(yōu)勢(shì)與不足

優(yōu)勢(shì)：清華人普遍勤奮（勤奮是入場(chǎng)券）、本分（本分是護(hù)身符）、有天分（天分錦上添花），個(gè)性不張揚(yáng)，作為職業(yè)經(jīng)理人工作能力受認(rèn)可。

不足：過度專業(yè)化易導(dǎo)致技術(shù)近視，看不見行業(yè)全貌；高起點(diǎn)易讓人安于現(xiàn)狀，缺乏奮斗動(dòng)力；學(xué)校階段創(chuàng)業(yè)意識(shí)培養(yǎng)不足；存在風(fēng)險(xiǎn)厭惡的集體潛意識(shí)，傾向 穩(wěn)妥的成功，不愿承受 有價(jià)值的失敗

行業(yè)態(tài)度：房地產(chǎn)行業(yè)雖面臨挑戰(zhàn)，但仍是有前景的大賽道，應(yīng)干一行，愛一行，精一行，努力進(jìn)取，積極實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。

人生成功方程式：人生工作的結(jié)果思維方式 熱情 能力。其中，能力和熱情分值為 100 分，思維方式分值為 - 100100 分，正面思維至關(guān)重要，決定人生發(fā)展方向。

清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長 吳璟 頒發(fā)為講課老師頒發(fā)感謝狀

參加課程的老師和清華大學(xué)校友總會(huì)城鄉(xiāng)建設(shè)專委會(huì)到場(chǎng)嘉賓合影

本學(xué)期課表

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