于帥卿 中房報記者 李葉丨北京報道

一則突如其來的公告，將原本低調(diào)的金新城推至聚光燈下。

近日，新三板上市物業(yè)企業(yè)江蘇金新城物業(yè)服務(wù)股份有限公司（以下簡稱“金新城”）發(fā)布公告稱，公司實際控制人之一的許培新被上海市公安局浦東分局實施強制措施并立案調(diào)查。公告僅稱“本次案件尚待進一步調(diào)查”，未披露具體事由。

金新城表示，許培新未在公司擔(dān)任董事、監(jiān)事、高級管理人員職務(wù)。截至本公告披露日，公司董事、監(jiān)事及高管均正常履職，公司財務(wù)及生產(chǎn)經(jīng)營情況正常，公司擁有完善的治理結(jié)構(gòu)及內(nèi)部控制機制，該事項不會對公司正常生產(chǎn)經(jīng)營造成重大不利影響。

盡管公司緊急“劃清界限”，但市場目光早已聚焦于這個家族色彩濃厚的企業(yè)及其背后的治理情況。

對于此次立案調(diào)查的最新進展，記者先后致電致函金新城及其關(guān)聯(lián)企業(yè)金新城置業(yè)集團有限公司（以下簡稱“金新城集團”）。金新城方面回應(yīng)稱，“具體情況不清楚，請聯(lián)系集團”。在記者多次致電金新城集團時，對方在了解來意后均以沉默應(yīng)對，隨后掛斷電話。

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許培新的商業(yè)傳奇

許培新的創(chuàng)業(yè)史，是一段江浙民營企業(yè)家的典型縮影。

19歲時，許培新從張家港楊舍農(nóng)具廠電工起步，憑借過人膽識，僅用4年多時間就晉升為楊舍運輸公司總經(jīng)理。1995年執(zhí)掌楊舍旺立機械工程公司期間，開始涉足與地產(chǎn)相關(guān)的工程業(yè)務(wù)。2000年，他出任華興（江蘇）實業(yè)發(fā)展公司房地產(chǎn)開發(fā)部負(fù)責(zé)人，正式踏入地產(chǎn)行業(yè)。

2002年是關(guān)鍵轉(zhuǎn)折。許培新主導(dǎo)成立了張家港市新城置業(yè)有限公司，并于2013年更名為“金新城置業(yè)集團有限公司”，旗下首個住宅項目“世紀(jì)華庭”的成功開發(fā)，為他的商業(yè)發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。

此后20年，許培新精準(zhǔn)把握城鎮(zhèn)化浪潮，將集團打造為集置業(yè)、資管、物業(yè)、園林于一體的綜合性集團，企業(yè)打造的明清商旅文化街區(qū)“楊舍老街”不僅成為張家港的文旅名片，更多次亮相央視，是他商業(yè)版圖中的得意之作。

2017年與萬達集團達成戰(zhàn)略合作，成為金新城集團發(fā)展的又一里程碑。通過“金新城出錢、萬達出牌”的輕資產(chǎn)模式，雙方在五六年內(nèi)連續(xù)落地5座萬達廣場，成功實現(xiàn)從“城市開發(fā)商”向“城市運營商”的轉(zhuǎn)型。

與此同時，許培新展現(xiàn)出卓越的商業(yè)合縱能力，先后與萬科、碧桂園、金科等頭部房企合作開發(fā)項目，攜手象嶼、蘇高新地產(chǎn)等實力國資競拍熱門地塊。

這一系列精準(zhǔn)布局讓金新城集團快速崛起，并連續(xù)9年獲評“江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力50強”，2022年更躋身第6位。

公開資料顯示，2025年4月，對金沙夏邑區(qū)域的考察，成為許培新最后一次公開亮相。半年后，一紙調(diào)查公告為他的商業(yè)生涯按下暫停鍵。

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家族化治理隱憂

金新城的發(fā)展歷程，也是一個股權(quán)不斷向家族集中的過程。

金新城成立于2002年，主營業(yè)務(wù)為住宅小區(qū)、商辦物業(yè)、公共建筑等物業(yè)項目提供物業(yè)管理服務(wù)。

公開資料顯示，金新城初始注冊資金50萬元，由許培新、吉利才和袁忠分別持股80%、10%和10%。

2006年夏天，通過增資和股權(quán)轉(zhuǎn)讓，許培新妻子李金妹進入股東之列，企業(yè)開始向“夫妻店”模式轉(zhuǎn)變。

目前許培新、李金妹二人通過直接或間接方式合計持有金新城91.11%股份，形成高度封閉的股權(quán)結(jié)構(gòu)。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，目前公司股權(quán)結(jié)構(gòu)中，金新城集團、李金妹、張家港保稅區(qū)金豪企業(yè)管理合伙企業(yè)（以下簡稱“金豪企管”），持股比例分別為60.44%、30.67%和8.89%。

透過股權(quán)發(fā)現(xiàn)，這三者間存在著千絲萬縷的關(guān)聯(lián)。其中，金新城集團由許、李夫婦全資控股，金豪企管則由許培新女兒許曦勻持股99%，李金妹外甥錢潔作為執(zhí)行事務(wù)合伙人持股1%。

值得關(guān)注的是公司治理結(jié)構(gòu)的深度家族化。除“父子掌舵”外，家族成員更滲透至監(jiān)督層面。2023年年報顯示，職工監(jiān)事許花系許培新外甥女，監(jiān)事錢潔為其外甥，這種“內(nèi)部人監(jiān)督內(nèi)部人”的架構(gòu)，被外界認(rèn)為公司的監(jiān)督機制形同虛設(shè)。

2023年12月，許培新因“個人原因”辭去金新城董事長一職。2024年1月，其子許珈豪被推舉接任。

這位年僅26歲、擁有澳大利亞永久居留權(quán)的“新掌門”，從2022年起才在家族關(guān)聯(lián)企業(yè)擔(dān)任營銷副總經(jīng)理、副總裁等職務(wù)，短短兩年內(nèi)便被扶上董事長之位，這場交班節(jié)奏緊湊，被外界視為“火線接班”。

在平穩(wěn)時期或可視為正常的代際傳承，但在創(chuàng)始人突遭調(diào)查的危機時刻，其經(jīng)驗不足的短板可能被急劇放大。

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二代接棒臨大考

金新城近年來的經(jīng)營數(shù)據(jù)，揭示了這家家族企業(yè)面臨的深層挑戰(zhàn)。

2018年底，金新城在新三板掛牌上市。自上市以來，金新城都保持著營業(yè)收入大幅增長的亮眼表現(xiàn)，漲幅最高達到87%。

2021年之后，雖然仍保持著營業(yè)收入增長的正面成績，但凈利潤開始出現(xiàn)下滑。

2021年度年報顯示，金新城實現(xiàn)營業(yè)收入1.66億元，同比上升38.93%；實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤為2483萬元，同比下降10.35%。到2024年，實現(xiàn)營業(yè)收入同比下降4.6%至1.82億元，凈利潤僅2006萬元，同比減少28.66%。

規(guī)模擴張同樣遭遇瓶頸。2021年至2024年，其管理面積分別為400萬平方米、600萬平方米、800萬平方米、800萬平方米。2023年后管理規(guī)模停滯不前。

與此同時，區(qū)域依賴癥愈發(fā)凸顯。2025年上半年，來自張家港地區(qū)的收入占比高達71.95%，而其他地區(qū)業(yè)務(wù)毛利率為-11.03%，異地擴張成效不彰。

關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險也值得警惕。數(shù)據(jù)顯示，2021年至2024年，金新城應(yīng)收賬款從1236.74萬元激增至5093.09萬元，其中來自地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的比例分別為43.83%、50.84%、46.00%以及46.3%。

截至2025年6月30日，金新城應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項余額占比仍達34.01%。大量資金被關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司占用，埋下流動性隱患。

面對重重挑戰(zhàn)，2025年上半年，金新城業(yè)績出現(xiàn)回暖跡象。實現(xiàn)營業(yè)收入8838.89萬元，同比增長4.23%；凈利潤816.92萬元，同比大增149.32%。

這種好轉(zhuǎn)能否持續(xù)，仍需時間檢驗。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析認(rèn)為，接棒者許珈豪正面臨提前到來的“壓力測試”。接班不足兩年，他需要同時應(yīng)對金融機構(gòu)對家族信心的動搖、物業(yè)主業(yè)凈利潤連降后的現(xiàn)金流壓力、地產(chǎn)開發(fā)板塊的去化挑戰(zhàn)，以及資本市場對“95后董事長”治理能力的審視。

他進一步表示，從短期來看，金新城或可通過“切割個人—穩(wěn)定經(jīng)營—補充質(zhì)押”等舉措穩(wěn)住局面，但中長期必須回答3個根本性問題，包括股權(quán)結(jié)構(gòu)能否完成分散化，家族成員能否逐步退出日常經(jīng)營轉(zhuǎn)向職業(yè)經(jīng)理人模式，以及物業(yè)與商業(yè)運營能否真正擺脫地產(chǎn)周期成為獨立現(xiàn)金流平臺。

在創(chuàng)始人突然被調(diào)查的陰影下，年輕繼承者如何引領(lǐng)這艘家族巨輪穿越風(fēng)暴，市場正拭目以待。

值班編委：馬琳

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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