中房報(bào)記者 李葉丨北京報(bào)道

港股上市公司私有化現(xiàn)象正持續(xù)增加，這背后是一場(chǎng)深刻的市場(chǎng)邏輯與企業(yè)發(fā)展模式的雙重變革。

10月23日晚間，五礦地產(chǎn)有限公司（00230.HK，以下簡(jiǎn)稱“五礦地產(chǎn)”）發(fā)布公告稱，其控股股東June Glory International Limited擬依據(jù)百慕大公司法第99條，通過“計(jì)劃安排”方式對(duì)公司進(jìn)行私有化，并撤銷其股份在香港聯(lián)合交易所的上市地位。

此舉并非孤立事件，而是繼今年7月大悅城地產(chǎn)（00207.HK）以及8月北京建設(shè)（00925.HK）在香港聯(lián)交所申請(qǐng)撤銷上市主體地位后，又一家在港上市地產(chǎn)公司的私有化案例。尤為關(guān)鍵的是，這一系列動(dòng)作的發(fā)起主體均具備國(guó)企、央企背景，且退市決策全然出于主動(dòng)的戰(zhàn)略考量，與因業(yè)績(jī)壓力或監(jiān)管合規(guī)導(dǎo)致的被動(dòng)退市存在本質(zhì)區(qū)別。

有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，這一現(xiàn)象表明，面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)深度變革與資本市場(chǎng)融資形勢(shì)的雙重轉(zhuǎn)變，國(guó)企、央企地產(chǎn)主體正從集團(tuán)戰(zhàn)略頂層設(shè)計(jì)出發(fā)主動(dòng)求變，應(yīng)對(duì)港股市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)融資功能支撐持續(xù)弱化的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。這種調(diào)整不僅能為后續(xù)資本運(yùn)作騰挪出更多空間，更能為企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型筑牢根基。

“這一輪私有化浪潮，遠(yuǎn)非簡(jiǎn)單的資本操作或平臺(tái)收縮，其深層意義在于：企業(yè)正果斷告別過往對(duì)港股融資通道的慣性依賴，轉(zhuǎn)而致力于重塑更具彈性和效率的資本結(jié)構(gòu)，為應(yīng)對(duì)行業(yè)新周期、搶占未來戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型制高點(diǎn)儲(chǔ)備關(guān)鍵的決策靈活性與資源掌控力?！鄙鲜龇治鋈耸勘硎?，五礦地產(chǎn)正是本輪港股私有化潮的典型案例之一。

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結(jié)構(gòu)調(diào)整與權(quán)益保障并行

五礦地產(chǎn)的主動(dòng)私有化，被視為企業(yè)在復(fù)雜周期中主動(dòng)作為、穩(wěn)健布局的重要信號(hào)。

數(shù)據(jù)顯示，五礦地產(chǎn)過去12個(gè)月平均日成交量?jī)H約44萬股，占流通股比例約0.03%，流動(dòng)性極低。長(zhǎng)期以來，公司股價(jià)持續(xù)被低估，基本喪失了從資本市場(chǎng)獲取融資的功能，維持上市公司主體的必要性大大降低。在此情況下，主動(dòng)私有化是五礦地產(chǎn)以資本結(jié)構(gòu)調(diào)整回應(yīng)環(huán)境變化的最優(yōu)選擇。

在私有化安排上，五礦地產(chǎn)對(duì)相關(guān)股東方、債權(quán)人的權(quán)益都給予了充分保障。在退市程序方面，五礦地產(chǎn)將嚴(yán)格履行港交所及百慕大法院審批流程，所有條件均需獲超過75%的無利害關(guān)系股東投票同意后方可生效，整個(gè)過程透明、合規(guī)、有序，充分保障中小股東權(quán)益。

根據(jù)五礦地產(chǎn)公告，要約人計(jì)劃以每股計(jì)劃股份1.000港元的價(jià)格進(jìn)行私有化，該價(jià)格較未受干日收市價(jià)0.350港元溢價(jià)約185.71%，較最后交易日收市價(jià)0.490港元溢價(jià)約104.08%，較2024年12月31日每股綜合資產(chǎn)凈值約0.481港元溢價(jià)約108.03%。

對(duì)此，有資本市場(chǎng)分析人士坦言，該定價(jià)高于市場(chǎng)私有化平均溢價(jià)率，這體現(xiàn)了公司對(duì)股東的誠(chéng)意，為中小股東提供了合理的溢價(jià)兌現(xiàn)機(jī)會(huì)，也在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下帶來了確定的現(xiàn)金回報(bào)。

對(duì)于市場(chǎng)關(guān)注的債權(quán)人權(quán)益，公告強(qiáng)調(diào)，五礦地產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)證券將繼續(xù)在港交所上市交易，退市僅涉及股權(quán)層面的架構(gòu)調(diào)整，不影響公司償債能力與項(xiàng)目履約。集團(tuán)層面亦將繼續(xù)為本公司提供資金與運(yùn)營(yíng)支持，確保整體經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、發(fā)展持續(xù)。

從經(jīng)營(yíng)層面看，五礦地產(chǎn)也正在通過業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整積極適應(yīng)行業(yè)趨勢(shì)改變。根據(jù)公司披露的2025年中期報(bào)告，其首次將物業(yè)管理業(yè)務(wù)作為獨(dú)立板塊單列披露，顯示出公司正逐步推進(jìn)輕資產(chǎn)化與城市綜合服務(wù)方向的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。這意味著，在回歸集團(tuán)管理體系、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的同時(shí)，五礦地產(chǎn)也在業(yè)務(wù)層面強(qiáng)化服務(wù)業(yè)態(tài)比重，向更具韌性的運(yùn)營(yíng)型資產(chǎn)與長(zhǎng)期價(jià)值經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變。

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行業(yè)變革下的理性選擇

港股上市公司私有化的現(xiàn)象，近年來正持續(xù)增多，這一趨勢(shì)并非地產(chǎn)行業(yè)獨(dú)有。隨著港股融資能力明顯收縮、監(jiān)管趨嚴(yán)與流動(dòng)性結(jié)構(gòu)變化，越來越多內(nèi)資公司開始主動(dòng)回收或整合境外上市平臺(tái)，以提升集團(tuán)資本運(yùn)作效率、降低維持成本。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2025年10月中旬，年內(nèi)于港股市場(chǎng)退市的內(nèi)資企業(yè)已達(dá)45家，其中包括大悅城地產(chǎn)、北京建設(shè)在內(nèi)的11家企業(yè)為主動(dòng)私有化。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這意味著港股私有化正呈現(xiàn)出理性化、常態(tài)化增長(zhǎng)。

與早期出于困境退出的被動(dòng)退市不同，2025年的港股私有化呈現(xiàn)出三個(gè)顯著特征。

其一，主體結(jié)構(gòu)國(guó)企化，退市企業(yè)中，央企與地方國(guó)企的占比顯著提升，這些企業(yè)多以“戰(zhàn)略調(diào)整”“境外平臺(tái)整合”為由，重塑集團(tuán)資本版圖。

其二，操作路徑制度化，相較以往復(fù)雜的收購或清盤流程，今年多數(shù)企業(yè)通過“計(jì)劃安排（Scheme of Arrangement）”方式執(zhí)行，過程更透明、定價(jià)更規(guī)范。

其三，動(dòng)因理性化，當(dāng)前港股市場(chǎng)對(duì)內(nèi)房板塊估值普遍偏低，地產(chǎn)類上市主體融資功能幾乎喪失，主動(dòng)退市成為釋放股東價(jià)值、減少管理成本、提升決策效率的理性選擇。

對(duì)此，上述分析人士認(rèn)為，從港股市場(chǎng)選擇私有化離場(chǎng)，正是這類企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、聚焦產(chǎn)業(yè)主業(yè)核心賽道、提升經(jīng)營(yíng)決策靈活性的關(guān)鍵舉措，也為其應(yīng)對(duì)行業(yè)周期、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展提供重要戰(zhàn)略支撐。

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釋放長(zhǎng)期價(jià)值的戰(zhàn)略新起點(diǎn)

對(duì)于五礦地產(chǎn)等企業(yè)而言，盡管公司業(yè)務(wù)基礎(chǔ)穩(wěn)固，但在房地產(chǎn)行業(yè)筑底回穩(wěn)、海外市場(chǎng)融資環(huán)境趨緊的大背景下，維持上市地位已無法帶來有效支持，反而增加了監(jiān)管與管理負(fù)擔(dān)。

五礦地產(chǎn)公告顯示，在當(dāng)前行業(yè)調(diào)整期，公司需要更大決策空間以優(yōu)化戰(zhàn)略布局。私有化后，公司將更有效地專注于長(zhǎng)期發(fā)展及資源整合，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，而不再受制于短期市場(chǎng)波動(dòng)及合規(guī)壓力。

數(shù)據(jù)顯示，五礦地產(chǎn)2025年上半年未審計(jì)資產(chǎn)凈值約89億港元，資產(chǎn)質(zhì)量總體穩(wěn)健?？梢灶A(yù)見，在資產(chǎn)豐厚、發(fā)展穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，退市后，公司將擁有更高決策靈活性，可以集中資源于主營(yíng)業(yè)務(wù)與長(zhǎng)期規(guī)劃，或許將獲得更好的發(fā)展。

近年來央企地產(chǎn)普遍從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“價(jià)值經(jīng)營(yíng)”，私有化退市正成為其推進(jìn)輕資產(chǎn)化、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、聚焦主業(yè)發(fā)展的自然延伸。在國(guó)資央企制定“十五五規(guī)劃”的關(guān)鍵時(shí)期，國(guó)企優(yōu)化境外平臺(tái)已成為共識(shí)。五礦地產(chǎn)等企業(yè)的退市絕非發(fā)展收縮，而是從資本市場(chǎng)回歸產(chǎn)業(yè)主線、從規(guī)模擴(kuò)張邁向高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃新選擇。

從行業(yè)選擇的角度來看，五礦地產(chǎn)的私有化是其在深刻洞察市場(chǎng)形勢(shì)后的主動(dòng)出擊，是對(duì)自身發(fā)展路徑的重新校準(zhǔn)與優(yōu)化。這一行為不僅體現(xiàn)了企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的能力和智慧，也為行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)提供了一種可借鑒的發(fā)展思路。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)判，在房地產(chǎn)行業(yè)深度變革的當(dāng)下，五礦地產(chǎn)通過私有化退市，有望在新的發(fā)展階段實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身，為企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，同時(shí)也將為行業(yè)的健康發(fā)展注入新的活力。

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