《中國房地產(chǎn)發(fā)展之路》課程被清華大學(xué)研究生院列為全校研究生學(xué)術(shù)與職業(yè)素養(yǎng)平臺課程。課程目標(biāo)為：

第一，分析中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程、面臨的挑戰(zhàn)以及未來的發(fā)展方向，使學(xué)生能夠理解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本制度環(huán)境、商業(yè)邏輯，建構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展圖景；

第二，為房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的未來發(fā)展提供一個分析的框架，也力求為有意愿在相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展的學(xué)生提供未來職業(yè)發(fā)展規(guī)劃的前景指導(dǎo)；

第三，結(jié)合理論分析和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，掌握行業(yè)分析框架，并能將方法論拓展到其他領(lǐng)域未來機(jī)會與挑戰(zhàn)的分析中。

上課時間：202515周一) 18:45-22:00

Part 20:30-22:00 主題演講任榮榮：《城市更新：內(nèi)在驅(qū)動力與可持續(xù)模式探索》

第一課：

《城市更新：內(nèi)在驅(qū)動力與可持續(xù)模式探索》

本次課程由中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究所任榮榮主講，圍繞城市更新展開，從城市更新的內(nèi)在驅(qū)動力（為什么更新）、更新內(nèi)容（更新什么）、可持續(xù)更新模式（怎么更新個核心維度，結(jié)合政策文件、數(shù)據(jù)及案例，深入剖析城市更新相關(guān)知識，幫助聽眾全面理解城市更新的邏輯與實(shí)踐路徑。

初步探索階段（2015-2019 年）

2015 12 月的中央城市工作會議提出，中國城市發(fā)展進(jìn)入新時期，需推動由外延擴(kuò)張式向內(nèi)涵提升式轉(zhuǎn)變。但當(dāng)時房地產(chǎn)市場在棚改貨幣化安置推動下仍處高增長階段，城市更新探索未受足夠重視。

2019 12 月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次強(qiáng)調(diào) “城市更新” 概念，提出 “加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升”，此時城市更新核心為老舊小區(qū)改造。

國家戰(zhàn)略階段（2020 年起）

2020 10 月，“實(shí)施城市更新行動” 首次寫入我國五年規(guī)劃（十四五規(guī)劃綱要），正式上升為國家戰(zhàn)略，成為推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重要內(nèi)容。

的二十大報告提出，堅持“人民城市人民建、人民城市為人民”，明確實(shí)施城市更新行動，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市。

加速推進(jìn)階段（2025 年）

2025 月，中辦國辦印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》，明確到 2030 年城市更新行動實(shí)施取得重要進(jìn)展，該文件被視為城市更新頂層制度設(shè)計文件。

2025 月，中央城市工作會議確定當(dāng)前及今后一段時間城市工作方向：以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標(biāo)，以推動城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以城市更新為重要抓手，大力推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效，牢牢守住城市安全底線，，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子。

巨大潛力：

投資增長顯著：北京市2024 年城市更新項(xiàng)目完成固定資產(chǎn)投資 734 億元，同比增長 66.8%

規(guī)劃規(guī)模龐大：安徽省謀劃2025-2028 年城市更新片區(qū) 214 個、項(xiàng)目 519 個，總投資 4317 億元；市場對城市更新投資潛力預(yù)測從萬億級到十萬億級不等。

突出挑戰(zhàn)：

項(xiàng)目盈利困難：城市更新項(xiàng)目普遍存在資金投入大、回報周期長、資金成本高的問題，社會資本“算不過賬”，難以形成閉合商業(yè)邏輯。

發(fā)展模式轉(zhuǎn)變：城市發(fā)展已從“建設(shè)就能擴(kuò)張、擴(kuò)張就能增長” 的 “確定性時代”，轉(zhuǎn)向 “建設(shè)不一定能擴(kuò)張、擴(kuò)張不一定帶來增長” 的 “不確定性時代”，傳統(tǒng)增量擴(kuò)張模式不再適用。

城市更新的內(nèi)在驅(qū)動力與城鎮(zhèn)化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)增長方式密切相關(guān)，是城鎮(zhèn)化進(jìn)程的經(jīng)濟(jì)延續(xù)，與經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)生連接。

城鎮(zhèn)化發(fā)展成果與趨勢

改革開放以來，我國經(jīng)歷大規(guī)模、高速度城鎮(zhèn)化：1978 年城鎮(zhèn)化率 17.9%2024 年達(dá) 67.0%；城鎮(zhèn)常住人口從 1.7 億人增至 9.4 億人，凈增 7.7 億人（相當(dāng)于長三角地區(qū)常住人口總量的 3.2 倍）。

未來增速放緩：根據(jù)《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》，2030 年常住人口城鎮(zhèn)化率預(yù)計提升至約 70%2025-2030 年五年間僅增加約 個百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于此前年均增長水平。

理論支撐：城市增長邊界理論

傳統(tǒng)增量開發(fā)模式運(yùn)行到特定階段后，會產(chǎn)生非經(jīng)濟(jì)效率狀態(tài)，需依托存量要素進(jìn)行結(jié)構(gòu)性、邊際性調(diào)整，客觀上要求開展城市更新。中央城市工作會議也明確，我國城鎮(zhèn)化從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

、生產(chǎn)空間更新：產(chǎn)業(yè)升級需求

經(jīng)濟(jì)階段轉(zhuǎn)變：我國經(jīng)濟(jì)從高速度增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，傳統(tǒng)要素投入型增長面臨瓶頸，城市經(jīng)濟(jì)更強(qiáng)調(diào)集約、集聚和集成。

產(chǎn)業(yè)空間適配：伴隨產(chǎn)業(yè)升級，新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式對經(jīng)濟(jì)空間提出新需求，需重構(gòu)城市生產(chǎn)空間，以承載原有空間無法滿足的經(jīng)濟(jì)增長需求。

、生活空間更新：包容性發(fā)展需求

需求升級：隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，人們對城市生活空間的需求從“有沒有” 轉(zhuǎn)向“好不好”，基于歷史、人文、自然、生態(tài)等維度的空間重構(gòu)與升級需求被重視。

理念導(dǎo)向：體現(xiàn)“人民城市人民建、人民城市為人民” 的以人為本理念，讓城市空間變革反映群眾意見與需求。

、國際經(jīng)驗(yàn)與我國實(shí)踐印證

國際規(guī)律：人均GDP 超過 萬美元后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷驅(qū)動的城市功能優(yōu)化成為城市更新主要內(nèi)容。

我國歷程：2009 年人均 GDP 接近 4000 美元（跨入中等偏上收入國家行列），廣東率先開展“三舊” 改造、深圳出臺城市更新規(guī)章；2019 年人均 GDP 突破 萬美元，2020 年 “實(shí)施城市更新行動” 寫入五年規(guī)劃，城市更新進(jìn)入新階段。

此外，新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革，重塑產(chǎn)業(yè)邏輯和城市發(fā)展邏輯，城市更新為城市發(fā)展主動抓住機(jī)遇提供路徑。

城市更新是內(nèi)涵不斷豐富的概念，分為廣義與狹義，實(shí)踐中可從方向性目標(biāo)、功能性任務(wù)、項(xiàng)目實(shí)施分類三個維度明確更新內(nèi)容。

廣義：從城市發(fā)展層面定義，指改善城市建成區(qū)物質(zhì)空間形態(tài)、經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)和人居環(huán)境質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的綜合戰(zhàn)略行動。

狹義：從實(shí)踐操作層面定義，指對城市衰退片區(qū)，通過拆除重建、綜合整治、保護(hù)保育等方式，改善物理環(huán)境（空間形態(tài)、功能）、恢復(fù)經(jīng)濟(jì)社會活力的目的性行為。

培育壯大城市發(fā)展新動能（關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)升級，對應(yīng)“創(chuàng)新” 城市內(nèi)涵）；

營造高品質(zhì)城市生活空間（關(guān)聯(lián)人居環(huán)境，對應(yīng)“宜居” 城市內(nèi)涵）；

推動城市發(fā)展綠色低碳轉(zhuǎn)型（關(guān)聯(lián)生態(tài)保護(hù)，對應(yīng)“美麗” 城市內(nèi)涵，契合 “雙碳” 戰(zhàn)略）；

增強(qiáng)城市安全韌性（關(guān)聯(lián)基礎(chǔ)設(shè)施，對應(yīng)“韌性” 城市內(nèi)涵）；

促進(jìn)城市文化繁榮發(fā)展（關(guān)聯(lián)文化傳承，對應(yīng)“文明” 城市內(nèi)涵）；

提升城市治理能力水平（關(guān)聯(lián)智慧化建設(shè)，對應(yīng)“智慧” 城市內(nèi)涵）。

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造：針對2000 年底前建成的納入國家計劃的老舊小區(qū)，如重慶市紅育坡片區(qū)項(xiàng)目（吸引社會資本、建立 “五議” 共商機(jī)制、引入專業(yè)物業(yè)）。

棚戶區(qū)（城市危舊房）改造：含棚戶區(qū)改造收尾項(xiàng)目、C/D 級危舊住房、國企非成套住房，如北京市豐臺區(qū)馬家堡路 68 號院項(xiàng)目（“原拆原建”，居民自籌為主、產(chǎn)權(quán)單位出資 政府補(bǔ)貼為輔）。

城中村改造：針對城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)集體用地上的城中村，如深圳市元芬新村項(xiàng)目（社會資本長期躉租，優(yōu)化戶型、增設(shè)共享空間，保障租金穩(wěn)定、推出公積金付房租試點(diǎn)）。

城市公共空間改造利用：優(yōu)化綠色空間、濱水空間、慢行系統(tǒng)，推動設(shè)施數(shù)字化智能化 低碳化，如上海市楊浦濱江公共空間無障礙項(xiàng)目（改造 20 余個節(jié)點(diǎn)，開發(fā)智能導(dǎo)覽、數(shù)字地圖等）。

老舊街區(qū)（廠區(qū)）改造提升：含歷史文化街區(qū)、老舊商業(yè)街區(qū)、特色風(fēng)貌街區(qū)老舊工業(yè)產(chǎn)房倉儲用房片區(qū)，如成都市玉林東路特色街區(qū)項(xiàng)目（O+EPC” 模式，153 家商鋪改造、70 余家業(yè)態(tài)調(diào)整）、北京市首鋼老工業(yè)區(qū)項(xiàng)目（借冬奧契機(jī)發(fā)展 “體育 ” 產(chǎn)業(yè)，保留工業(yè)遺存）。

重點(diǎn)圍繞投融資模式展開，核心是突破體制機(jī)制障礙，構(gòu)建多元協(xié)同、收益可持續(xù)的運(yùn)作體系。

1.缺乏項(xiàng)目管理的程序化、制度化機(jī)制，立項(xiàng)等流程與增量開發(fā)差異大，無標(biāo)準(zhǔn)化流程

2.缺乏支持大規(guī)模、長周期存量改造的穩(wěn)定融資框架，現(xiàn)有融資體系適配性不足；

3.缺乏多元利益主體協(xié)商共治機(jī)制，存量更新涉及政府、企業(yè)、原權(quán)利人等多方，利益協(xié)調(diào)難度大；

4.土地、稅收等配套政策需迭代完善，如商業(yè)用地續(xù)期、存量改造稅收政策等問題待明確。

1.已明確政策——規(guī)劃與土地政策支撐

2023 11 月自然資源部《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引（2023 版）》明確：推動土地混合開發(fā)與用途轉(zhuǎn)換，優(yōu)化零星用地改造、容積率獎勵政策，鼓勵權(quán)利人自主 合作更新，完善地價計收與不動產(chǎn)登記制度

2.地方與經(jīng)營主體重點(diǎn)突破領(lǐng)域

標(biāo)準(zhǔn)化流程：制定實(shí)施細(xì)則與配套政策，明確項(xiàng)目各環(huán)節(jié)規(guī)則，減小實(shí)施不確定性；

創(chuàng)新投融資：發(fā)揮政府資金引導(dǎo)作用，開發(fā)適配金融產(chǎn)品，整合資金資源資產(chǎn)，確保資金閉環(huán)。

1.建立健全實(shí)施細(xì)則與配套政策

規(guī)劃層面：按《城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則》，構(gòu)建“專項(xiàng)規(guī)劃 片區(qū)策劃 項(xiàng)目實(shí)施方案” 體系；

審批管理層面：建立多部門聯(lián)合工作機(jī)制，突破條塊分割，歸口審核項(xiàng)目，推進(jìn)行政審批前移；

法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)層面：加快城市更新立法，完善消防、公共設(shè)施等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)科技創(chuàng)新與成果應(yīng)用。

2.創(chuàng)新投融資模式

政府資金引導(dǎo)：中央財政支持城市更新，疊加各類政策資金，發(fā)揮“基本盤” 作用；

金融機(jī)構(gòu)支持：金融監(jiān)管總局研究出臺城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法，地方推出貼息政策（如安徽“城品活力貸”、江蘇 “城新貸”）；

資產(chǎn)證券化：推動符合條件項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公司信用類債券，按 REITs 要求搭建底層資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活與降債。

1.蘇州工業(yè)園區(qū)新虹產(chǎn)業(yè)園一區(qū)更新改造

概況：總面積3.1萬平方米，土地利用率40%，容積率為0.48。蘇州工業(yè)園區(qū)重建公司收購后，通過“改造新建”的模式，將園區(qū)綜合容積率提升至1.5（新建部分容積率2.0），總面積增加到9.2萬平方米，功能轉(zhuǎn)為綜合創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)

經(jīng)驗(yàn)：借年過渡期政策引入科研機(jī)構(gòu)；調(diào)整產(chǎn)業(yè)用地分類，提升研發(fā)面積比例至 40%；合理配置商業(yè)配套，滿足產(chǎn)業(yè)人才需求。

2.溫州梧田老街更新改造

概況：占地240 畝、建筑面積 12.8 萬平方米，總投資 20 億元，2018 年啟動、2023 年開街，撬動 億元文旅年收入；

經(jīng)驗(yàn)：“國企摘牌 民企運(yùn)營”（甌海新城集團(tuán)拿地、江蘇一德集團(tuán)招商運(yùn)營）；運(yùn)營招商前置，同步規(guī)劃功能、建筑景觀與業(yè)態(tài)；打造 “榕、亭、橋、廟、水街” 形態(tài)，設(shè)置文化地標(biāo)，引入近 200 家商家。

1.構(gòu)建“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與” 機(jī)制，推動政府、市場、社會多元主體協(xié)同共治；

2.調(diào)動街道社區(qū)、群眾、經(jīng)營主體、專業(yè)機(jī)構(gòu)積極性，健全專家參與決策制度；

3.形成“政府 居民 業(yè)主單位 運(yùn)營主體” 多元投入機(jī)制，整合資源、各負(fù)其責(zé)、各得其所；

4.平衡群眾接受意愿、市場參與動力、財政承受程度，實(shí)現(xiàn)空間增值與利益共享。

核心結(jié)論：

可持續(xù)的城市更新模式源于實(shí)踐，需通過自下而上的城市先行與市場主體參與探索，統(tǒng)籌有效市場與有為政府，明確實(shí)施路徑、完善政策體系，走出中國特色城市更新道路，助力城市高質(zhì)量發(fā)展、不斷滿足人民美好生活需要！

本學(xué)期課表

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