《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展之路》課程被清華大學(xué)研究生院列為全校研究生學(xué)術(shù)與職業(yè)素養(yǎng)平臺(tái)課程。課程目標(biāo)為：

第一，分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程、面臨的挑戰(zhàn)以及未來的發(fā)展方向，使學(xué)生能夠理解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本制度環(huán)境、商業(yè)邏輯，建構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展圖景；

第二，為房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的未來發(fā)展提供一個(gè)分析的框架，也力求為有意愿在相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展的學(xué)生提供未來職業(yè)發(fā)展規(guī)劃的前景指導(dǎo)；

第三，結(jié)合理論分析和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，掌握行業(yè)分析框架，并能將方法論拓展到其他領(lǐng)域未來機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)的分析中。

上課時(shí)間：2025年9月29日(周一) 18:45-22:00

Part I 18:45-20:15 主題演講

陳李健：《國(guó)際典型房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式與啟示》

第三課：國(guó)際典型房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式與啟示、中國(guó)內(nèi)地公募 REITsC-REIT）發(fā)展現(xiàn)狀（一）核心驅(qū)動(dòng)力：國(guó)家戰(zhàn)略與無風(fēng)險(xiǎn)利率下降

國(guó)家戰(zhàn)略推動(dòng)：C-REIT 的快速發(fā)展本質(zhì)源于頂層設(shè)計(jì)支持，截至 2025 ，已發(fā)行74單產(chǎn)品，市值規(guī)模約000億元，其中 49 單為不動(dòng)產(chǎn)型（規(guī)模 1035 億，占比 52%），25 單為收益權(quán)類（規(guī)模 959 億，占比 48%），覆蓋產(chǎn)業(yè)園、收費(fèi)公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、保租房等多元業(yè)態(tài)。

日首單外資消費(fèi)REITs華夏凱德商業(yè)REIT在上交所成功上市，這標(biāo)志著C-REIT市場(chǎng)的發(fā)展向著更多元化和專業(yè)化以及國(guó)際化邁出了堅(jiān)實(shí)的一步。至此中國(guó)公募C-REIT總單數(shù)已達(dá)75，未來的發(fā)展?jié)摿εc市場(chǎng)規(guī)模定將不斷擴(kuò)大，底層資產(chǎn)的類型必將更加豐富。

無風(fēng)險(xiǎn)利率下行助力：無風(fēng)險(xiǎn)利率（以 10 年期國(guó)債收益率為基準(zhǔn)）自 2020 年底的 3.14% 降至 2024 年底的 1.68%，累計(jì)下降 1.47%2024 年全年降幅達(dá) 0.88%。低利率環(huán)境下，REITs 底層資產(chǎn)的穩(wěn)定現(xiàn)金流（如租金收益）吸引力顯著提升，尤其契合保險(xiǎn)、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者的配置需求。

產(chǎn)權(quán)型 REITs 細(xì)分：49 支產(chǎn)權(quán)型產(chǎn)品中，產(chǎn)業(yè)園類（15 單，296 億元）、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施（10 單，265 億元）、倉(cāng)儲(chǔ)物流（10 單，235 億元）為主要業(yè)態(tài)，保租房（單，123 億元）、數(shù)據(jù)中心（單，69 億元）、標(biāo)準(zhǔn)廠房（單，50 億元）規(guī)模相對(duì)較小。產(chǎn)品規(guī)模差異顯著，最大單（中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流）達(dá) 77 億元，最小單（國(guó)君臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園）僅 億元，整體呈現(xiàn) 小而分散特征，反映初期監(jiān)管的謹(jǐn)慎性。

未來資產(chǎn)擴(kuò)容方向：短期看，碳中和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施（水電、風(fēng)電、光伏等）優(yōu)先納入 REITs 范圍；中長(zhǎng)期看，傳統(tǒng)辦公、酒店、醫(yī)療健康等業(yè)態(tài)及 新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)（5G 基站、數(shù)據(jù)中心）將逐步擴(kuò)容，2023 年消費(fèi)類資產(chǎn)已正式納入，后續(xù)酒店業(yè)態(tài)或成重要增長(zhǎng)點(diǎn)。

截至 2024 年，亞洲共有 263 只活躍 REITs，總市值 2358 億美元，較 2023 年增加 38 只。日本（57 只，908.4 億美元，占比 38.5%）、新加坡（39 只，673.8 億美元，占比 28.6%）、中國(guó)內(nèi)地（58 只，214.4 億美元，占比 9.1%）為前三甲，中國(guó)內(nèi)地已超越中國(guó)香港（11 只，160.6 億美元，占比 6.8%），成為亞洲第三大 REITs 市場(chǎng)。

從底層資產(chǎn)、投資者結(jié)構(gòu)、杠桿限制、稅收制度四個(gè)維度，亞洲四大 REITs 市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著差異：

2025 年初至 月，亞洲 REITs 指數(shù)回報(bào)分化：菲律賓（24.6%）、中國(guó)香港（22.0%）、澳大利亞（20.9%）表現(xiàn)領(lǐng)先，中國(guó)內(nèi)地（-4.2%）短期承壓，主要受外資準(zhǔn)入限制與市場(chǎng)流動(dòng)性影響。長(zhǎng)期看，中國(guó)內(nèi)地 REITs “亞洲第一的數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)（74 單）與潛在資產(chǎn)擴(kuò)容空間（如酒店、醫(yī)療），疊加未來滬深港通對(duì) REITs 的開放預(yù)期，增長(zhǎng)潛力顯著。

截至 2024 年末，全球已有 42 個(gè)國(guó)家和地區(qū)推出 REITs，覆蓋 84% 的全球 GDP，總規(guī)模達(dá) 2.6 萬(wàn)億美元（2006 年僅 6490 億美元）。美國(guó)是全球最大 REITs 市場(chǎng)，市值超 1.67 萬(wàn)億美元，占全球 64%，底層資產(chǎn)涵蓋辦公、零售、工業(yè)物流、數(shù)據(jù)中心、醫(yī)療健康等 20 余類，其中工業(yè)物流（Prologis）、通信基礎(chǔ)設(shè)施（American Tower）、數(shù)據(jù)中心（Equinix）為當(dāng)前頭部業(yè)態(tài)。

（二）美國(guó) REITs 的啟示：從傳統(tǒng)到創(chuàng)新

資產(chǎn)類型迭代：美國(guó) REITs 初期以辦公、零售、公寓為主，現(xiàn)轉(zhuǎn)向 新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn) —— 工業(yè)物流（受益電商發(fā)展）、數(shù)據(jù)中心（云計(jì)算與 AI 需求）、醫(yī)療健康（老齡化驅(qū)動(dòng)）成為核心增長(zhǎng)極，甚至農(nóng)業(yè)用地、廣告設(shè)施等也納入 REITs 范疇，核心邏輯是 穩(wěn)定現(xiàn)金流導(dǎo)向

頭部企業(yè)特征：美國(guó) TOP10 REITs 中，Prologis（物流，市值 1025.6 億美元）、American Tower（通信基建，930.6 億美元）、Equinix（數(shù)據(jù)中心，736.3 億美元）領(lǐng)跑，科技類資產(chǎn)（通信、數(shù)據(jù)中心）市盈率顯著高于傳統(tǒng)業(yè)態(tài)（如零售類 Simon Property Group 市盈率 18.2 倍，酒店類 VICI Properties 11.9 倍），反映市場(chǎng)對(duì)技術(shù)增長(zhǎng)的高預(yù)期。

（三）非交易型私募 REIT 標(biāo)桿：黑石 BREIT

規(guī)模與業(yè)績(jī)：Blackstone Real Estate Income TrustBREIT）是全球最大私募 REIT，截至 2025 月，凈資產(chǎn)價(jià)值（NAV530 億美元，總資產(chǎn) 1050 億美元，成立以來年化回報(bào) 9.2%，年化分紅率 4.8%，跑贏公募 REIT 指數(shù) 60%，主要受益于 聚焦陽(yáng)光地帶（美國(guó)南部、西部）重倉(cāng)增長(zhǎng)型資產(chǎn)（工業(yè) 23%、數(shù)據(jù)中心 18%、租賃住宅 20%的策略。

運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)：采用封閉期 月度贖回限額機(jī)制，保持資本穩(wěn)定；杠桿率 49%，低于行業(yè)平均；93% 的資產(chǎn)出租率保障現(xiàn)金流穩(wěn)定，投資者以機(jī)構(gòu)與高凈值個(gè)人為主，門檻 1000 美元起，兼顧靈活性與安全性。

資產(chǎn)端潛力：除現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施外，傳統(tǒng)房地產(chǎn)（寫字樓、酒店）、新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)（5G 基站、儲(chǔ)能設(shè)施）、民生類資產(chǎn)（養(yǎng)老社區(qū)）均具備 REITs 化潛力，若按全球成熟市場(chǎng) “REITs 規(guī)模占 GDP 2%-3%” 測(cè)算，中國(guó)潛在規(guī)?？蛇_(dá)數(shù)萬(wàn)億人民幣。

資金端突破：需進(jìn)一步開放外資準(zhǔn)入（如滬深港通納入 REITs）、培育本土機(jī)構(gòu)投資者（保險(xiǎn)、養(yǎng)老金加大配置）、降低個(gè)人投資者門檻，同時(shí)加強(qiáng)人才儲(chǔ)備（估值、運(yùn)營(yíng)、合規(guī)等專業(yè)崗位需求旺盛）。

風(fēng)險(xiǎn)與不確定性：地緣政治、氣候變化、科技進(jìn)步（遠(yuǎn)程辦公減少物理空間需求）導(dǎo)致房地產(chǎn)波動(dòng)加劇，傳統(tǒng)辦公、零售業(yè)態(tài)面臨轉(zhuǎn)型壓力，需通過資產(chǎn)細(xì)分（如物流、數(shù)據(jù)中心）與運(yùn)營(yíng)升級(jí)（增值服務(wù)）提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

配置邏輯變化：機(jī)構(gòu)投資者對(duì)房地產(chǎn)的配置從默認(rèn)選擇轉(zhuǎn)向 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后回報(bào)優(yōu)先，需通過分散化（跨業(yè)態(tài)、跨區(qū)域）與工具創(chuàng)新（公募 私募 REITs 組合）優(yōu)化配置，降低與股票、債券的相關(guān)性。

市場(chǎng)定位：中國(guó) REITs 仍處 起步期300 億美元規(guī)模僅為美國(guó)的 1.8%，但憑借國(guó)家戰(zhàn)略支持與資產(chǎn)擴(kuò)容空間，未來十年有望進(jìn)入 爆發(fā)期，成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型與資本市場(chǎng)完善的核心工具。

職業(yè)機(jī)遇：REITs 領(lǐng)域亟需估值、合規(guī)、運(yùn)營(yíng)、投資者關(guān)系等專業(yè)人才，尤其注重細(xì)心度與跨學(xué)科能力（金融 地產(chǎn) 法律），建議通過行業(yè)協(xié)會(huì)（如 APREA）、企業(yè)實(shí)踐（如黑石、凱德）、政策研究深化積累，關(guān)注酒店、醫(yī)療、新基建等未來擴(kuò)容業(yè)態(tài)的研究。

學(xué)習(xí)路徑：可通過 NAREIT（美國(guó)房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)www.reit.comAPREA（亞太房協(xié)：www.aprea.asia、戴德梁行報(bào)告、REITs 發(fā)行人官網(wǎng)（如 www.BREIT.com）獲取數(shù)據(jù)與案例，重點(diǎn)研究稅收制度、杠桿管理、資產(chǎn)估值等核心環(huán)節(jié)，為學(xué)術(shù)研究（小論文）與職業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長(zhǎng) 吳璟 頒發(fā)為講課老師頒發(fā)感謝狀

參加課程的老師和清華大學(xué)校友總會(huì)城鄉(xiāng)建設(shè)專委會(huì)到場(chǎng)嘉賓合影

本學(xué)期課表

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