中房報記者 梁笑梅丨北京報道

10月24日，港交所一則公告，將弘陽服務(wù)推向了控股權(quán)易主的邊緣。公告披露，其控股股東弘陽服務(wù)集團(tuán)質(zhì)押的3.02億股公司股份——占公司總股本的驚人比例72.77%——已被承押人Serica Agency Limited強(qiáng)制執(zhí)行抵押權(quán)益，并正式委任了接管人。

這意味著，曾氏家族對這家上市平臺的控制權(quán)，在事實上已經(jīng)旁落，公司的命運交由債權(quán)人處置。

弘陽服務(wù)并非孤例，它是繼金科服務(wù)、恒大物業(yè)、佳源服務(wù)、寶龍商業(yè)之后，第五家被卷入控股股東債務(wù)質(zhì)押風(fēng)暴的上市物企，也反映出地產(chǎn)寒冬下，優(yōu)質(zhì)物管資產(chǎn)如何從“現(xiàn)金奶牛”異化為“救命籌碼”的殘酷圖景。

一位資深物業(yè)分析師對此評價道，這一事件尖銳地揭示了兩個并存的事實：“第一，物業(yè)板塊仍然是資本市場認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，該板塊不僅持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，還有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，具備被抵押和融資的先天條件。第二，但這恰恰反襯出弘陽集團(tuán)等地產(chǎn)母公司面臨的融資困境和現(xiàn)金流壓力已到極限，只能通過抵押最核心、最優(yōu)質(zhì)的子公司資產(chǎn)來獲取喘息之機(jī)?！?這番言論直指核心：物業(yè)公司的價值，正以一種殘酷的方式被確認(rèn)——它們不是因為業(yè)績增長而受到追捧，而是因為其可作為“硬通貨”被質(zhì)押套現(xiàn)。

關(guān)于此次質(zhì)押的進(jìn)展以及背后的原因，中國房地產(chǎn)報記者聯(lián)系弘陽服務(wù)方面，截至發(fā)稿，未得到答復(fù)。

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高比例質(zhì)押

細(xì)究其里，弘陽服務(wù)的今日之局早有伏筆。其與關(guān)聯(lián)房企弘陽地產(chǎn)的深度捆綁，早已為危機(jī)埋下引線。截至2024年末，弘陽服務(wù)賬面上對弘陽地產(chǎn)的應(yīng)收賬款高達(dá)4.59億元，其中大部分賬齡超過一年，巨額資金被長期占用。

為求解套，弘陽服務(wù)甚至不惜采取“飲鴆止渴”式的操作，以4.88億元的代價收購關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)，實現(xiàn)“以資抵債”。然而，關(guān)鍵性的一步發(fā)生在2024年8月，作為弘升有限公司債務(wù)重組方案的一部分，弘陽集團(tuán)將所持的弘陽服務(wù)全部股權(quán)72.77%一次性質(zhì)押予債權(quán)人Serica Agency Limited。

一位接近弘陽服務(wù)的人士坦言，“72.77%，這個質(zhì)押比例遠(yuǎn)超常規(guī)融資20%～50%的閾值，這絕非正常的資本運作，而是危機(jī)下的‘無奈之舉’，本質(zhì)上是債務(wù)重組的應(yīng)急抵押?！?/span>

當(dāng)2025年初弘陽地產(chǎn)的宏觀債務(wù)重組方案因削債比例過高遭遇債權(quán)人抵制時，這批質(zhì)押股權(quán)的命運就已注定。如今的強(qiáng)制執(zhí)行，不過是為這場早已寫就的劇本，敲下了最后的定音錘。

控股股東質(zhì)押上市公司股權(quán)，本是資本市場中司空見慣的融資手段。然而，當(dāng)質(zhì)押比例突破70% 這一生命線時，其性質(zhì)便從單純的融資工具，異化為母公司流動性枯竭的終極信號。在弘陽服務(wù)的案例中，這場質(zhì)押迷局揭示的是地產(chǎn)母公司難以挽回的沉淪與物業(yè)子公司被迫啟動的殘酷切割。

這一“無奈”背后，是母公司弘陽地產(chǎn)深重的債務(wù)壓力。公開資料顯示，弘陽地產(chǎn)在推行境外債務(wù)重組時，面臨高達(dá)16億美元的債務(wù)窟窿，而其2024年末的可動用現(xiàn)金據(jù)估僅約6.7億元，難以覆蓋其超過211億元的流動負(fù)債。

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從“價值明星”到“變現(xiàn)籌碼”

弘陽服務(wù)成為金科服務(wù)、恒大物業(yè)、佳源服務(wù)、寶龍商業(yè)之后，第五家因控股股東質(zhì)押而面臨控股權(quán)強(qiáng)制轉(zhuǎn)移的上市物業(yè)企業(yè)。這一連串的名單，清晰地標(biāo)記了物業(yè)板塊在資本市場角色認(rèn)知的深刻變遷——從被追捧的“價值明星”淪為首要的“變現(xiàn)籌碼”，其背后的邏輯冷酷而現(xiàn)實。

弘陽服務(wù)的遭遇，是當(dāng)前陷入債務(wù)困境的房企旗下物企的一個標(biāo)準(zhǔn)縮影。從金科服務(wù)到佳源服務(wù)，從寶龍商業(yè)到恒大物業(yè)，其控股權(quán)變動的核心驅(qū)動力，無一例外地源自地產(chǎn)母公司的債務(wù)危機(jī)。物業(yè)板塊因其輕資產(chǎn)、逆周期、現(xiàn)金流穩(wěn)定的特性，在資本市場一度享有高估值溢價。然而，在地產(chǎn)母公司的危機(jī)時刻，這些優(yōu)良屬性卻使其異化為了債務(wù)重組中最具吸引力的“變現(xiàn)籌碼”和“信用抵押品”。

這種角色的異化，直接導(dǎo)致了物業(yè)股估值體系的崩塌與重構(gòu)。以佳源服務(wù)為例，其73.56%的控股權(quán)最終以9900萬港元的“白菜價”出售，較此前商業(yè)談判中的估值縮水92%，充分說明了在被迫強(qiáng)制出售時，所謂的“公允價值”不堪一擊。金科服務(wù)的股權(quán)雖以溢價拍賣，但背后是特定資本方的戰(zhàn)略意圖，而非市場共識。寶龍商業(yè)更為典型，其在重組方案中提出的每股15港元的債轉(zhuǎn)股價格，與當(dāng)時約2.5港元的市價存在超過5倍的差距。弘陽服務(wù)市值僅164億港元，與其被質(zhì)押的股權(quán)所擔(dān)保的債務(wù)價值相比，顯得微不足道，對仍與問題房企深度捆綁的物企，給予極高的風(fēng)險折價。

值得一提的是，危機(jī)中也蘊含著行業(yè)重構(gòu)的種子。當(dāng)物業(yè)公司通過這種強(qiáng)制性的股權(quán)切割，與舊主徹底脫離關(guān)系后，反而可能迎來重生的契機(jī)。

上述一位接近弘陽服務(wù)的人士坦言：“對于弘陽服務(wù)來說，公司的獨立性將增強(qiáng)，未嘗不是一件好事?！彼硎?，這代表了一種普遍的行業(yè)期望，擺脫了關(guān)聯(lián)方資金的持續(xù)“抽血”和潛在的利益輸送，新的控制人無論是產(chǎn)業(yè)資本還是財務(wù)投資者，都可能帶領(lǐng)公司回歸物業(yè)管理的本質(zhì)，專注于市場化的拓展和服務(wù)質(zhì)量的提升。

從“地產(chǎn)附庸”轉(zhuǎn)型為“獨立服務(wù)商”，雖然前路挑戰(zhàn)重重，但這是行業(yè)走向成熟和可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。這份“質(zhì)押名單”上的企業(yè)，其未來的命運，將成為檢驗中國物業(yè)行業(yè)能否真正實現(xiàn)獨立行走的試金石。

值班編委：馬琳

責(zé)任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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