中房報(bào)記者 曾冬梅丨廣州報(bào)道

廣州又一大型城中村改造項(xiàng)目取得重大進(jìn)展。

11月5日，陳田經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社發(fā)布了一則通知，透露陳田村“城中村”改造項(xiàng)目在廣州市政府指導(dǎo)下進(jìn)行了紓困盤活，需成立新的項(xiàng)目公司實(shí)施拆遷補(bǔ)償、復(fù)建建設(shè)等工作。

根據(jù)新的紓困盤活方案，興業(yè)銀行將為該項(xiàng)目提供增量紓困資金，引入華發(fā)股份參與共管。一位業(yè)內(nèi)人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，陳田村此次獲得的增量紓困資金總額超過100億元，首批資金已經(jīng)在10月31日發(fā)放，主要用于復(fù)建區(qū)的建設(shè)。

陳田村曾是中國最大的汽車零配件集散地，2019年3月，富力地產(chǎn)中標(biāo)成為陳田村“城中村”改造項(xiàng)目合作企業(yè)。受市場調(diào)整及行業(yè)流動(dòng)性緊張等影響，該項(xiàng)目曾面臨資金緊缺、復(fù)建進(jìn)度未達(dá)預(yù)期等挑戰(zhàn)。

富力地產(chǎn)相關(guān)人士表示，本次獲得增量融資有助于緩解陳田村建設(shè)的資金壓力，接下來項(xiàng)目的各項(xiàng)工作都會(huì)提速推進(jìn)。

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百億元資金紓困

陳田村位于廣州市白云大道北與黃石東路交界處，是白云新城北部發(fā)展帶的門戶地區(qū)，地理?xiàng)l件優(yōu)越。這里曾是中國最大的汽配城，1000多家店鋪經(jīng)營著發(fā)動(dòng)機(jī)、變速箱、保險(xiǎn)杠等汽車配件。繁華的另一面是不見天日的“握手樓”、污水橫流的路面及漫天飛舞的電線等交織的惡劣生活環(huán)境，村民改造意愿強(qiáng)烈。

2015年，陳田村“城中村”項(xiàng)目改造方案獲批。2019年，項(xiàng)目公開選擇合作企業(yè)，要求參與競拍的企業(yè)注冊資本不得低于5億元，總資產(chǎn)不得低于500億元，企業(yè)自有資金比例不得低于總投資的30%。同時(shí)，競投人在廣東省內(nèi)須有城市更新改造經(jīng)驗(yàn)，改造“舊村莊、舊城鎮(zhèn)”項(xiàng)目不少于3個(gè)，其中“舊村莊、舊城鎮(zhèn)”竣工項(xiàng)目不少于1個(gè)。經(jīng)過現(xiàn)場競標(biāo)，富力地產(chǎn)成功中選。

招標(biāo)文件顯示，該項(xiàng)目采取全面改造模式，以整體拆除重建為主實(shí)施改造，采取村集體經(jīng)濟(jì)組織“自主改造，協(xié)議出讓”的模式進(jìn)行分期改造建設(shè)。項(xiàng)目總用地面積62.61公頃，改造后規(guī)劃總建筑面積199.47萬平方米。其中，復(fù)建安置區(qū)總建筑面積111.53萬平方米（復(fù)建住宅62.34萬平方米，復(fù)建村集體物業(yè)44.73萬平方米，學(xué)校4.46萬平方米），融資區(qū)總建筑面積87.94萬平方米（融資住宅74.61萬平方米，融資商業(yè)13.33萬平方米）。

陳田村改造總投資估算約105億元，改造成本約73.96億元。第一期改造計(jì)劃包括復(fù)建回遷房、復(fù)建集體物業(yè)、部分融資地塊和九年一貫制學(xué)校、完全中學(xué)等公建配套的落地。其中，一期安置區(qū)建設(shè)回遷計(jì)劃在三年內(nèi)完成。

公開資料顯示，2019年11月，陳田村改造項(xiàng)目奠基動(dòng)工。一期的10棟1393套復(fù)建房最終在2024年12月交付。

據(jù)了解，該項(xiàng)目的一期工程涵蓋拆遷、安置、重建等多個(gè)環(huán)節(jié)，涉及總建筑面積約28萬平方米的新建住宅樓和44.73萬平方米的商業(yè)配套，復(fù)建規(guī)模大，資金占壓重，再加上市場下行的影響，部分工程的建設(shè)進(jìn)度不及預(yù)期。二期工程也準(zhǔn)備在近期啟動(dòng)，同樣需要大量資金投入。

值得一提的是，陳田村改造項(xiàng)目的融資地塊與安置區(qū)同步建設(shè)，名為富云山，目前處于在售階段。

業(yè)內(nèi)人士透露，該項(xiàng)目從上半年開始推進(jìn)融資工作，最終由興業(yè)銀行牽頭聯(lián)同紓困各方制定了紓困盤活方案，該方案目前已獲廣州市政府批復(fù)同意。9月10日，陳田經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社成員大會(huì)表決通過了《廣州市白云區(qū)陳田村“城中村”改造項(xiàng)目之盤活協(xié)議》以及相應(yīng)的配套協(xié)議。

新項(xiàng)目公司——廣州陳田云啟城市更新有限公司（以下簡稱“陳田云啟公司”）于2025年9月26日成立，興業(yè)信托旗下的廣州陳田云山投資咨詢有限公司持有45%的股權(quán)。根據(jù)盤活協(xié)議，陳田云啟公司將負(fù)責(zé)陳田村后續(xù)拆補(bǔ)費(fèi)用的發(fā)放，并與廣州陳田改造房地產(chǎn)有限公司共同實(shí)施陳田村的拆遷補(bǔ)償、復(fù)建建設(shè)等工作。

據(jù)陳田經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社介紹，該項(xiàng)目擬于11月8日正式啟動(dòng)住宅房屋拆遷（租金）補(bǔ)償費(fèi)、提前拆屋補(bǔ)貼的補(bǔ)充協(xié)議簽署及款項(xiàng)發(fā)放工作。

超100億元資金的落地，對行至半途的陳田村改造項(xiàng)目意義非凡，不僅保障了安置區(qū)的后續(xù)建設(shè)，也對融資區(qū)的在售組團(tuán)有正向影響，有助于富力地產(chǎn)加速回籠資金，推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目回歸良性發(fā)展軌道。

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引入華發(fā)代管代建

對于陳田村而言，興業(yè)銀行不是陌生面孔。據(jù)了解，2019年，陳田村改造項(xiàng)目獲得了中國銀行作為牽頭行的高達(dá)約140億元的銀團(tuán)貸款支持，興業(yè)銀行便是銀團(tuán)成員之一。

作為本次紓困融資的牽頭行，興業(yè)銀行提出引入華發(fā)股份對該項(xiàng)目進(jìn)行代管代建。代建是華發(fā)股份新開辟的業(yè)務(wù)板塊，早在2020年，該公司就曾在太倉市試水代建。近兩年先后在蘇州市區(qū)代建了四季聽瀾和云湖璞院兩個(gè)低密度別墅產(chǎn)品，前者是2024年蘇州首個(gè)首開即罄的新盤，后者首次開盤便提前撞線項(xiàng)目年度銷售指標(biāo)。有了成功案例后，華發(fā)股份加大了拓展力度，2024年12月，該公司中標(biāo)武漢大堤口地塊委托開發(fā)管理服務(wù)，正式進(jìn)入華中市場，該項(xiàng)目占地1.89萬平方米，涵蓋商業(yè)、住宅等業(yè)態(tài)。當(dāng)時(shí)，華發(fā)股份表示，代建業(yè)務(wù)潛力巨大，隨著代建需求持續(xù)增長，公司有望進(jìn)一步拓展全國版圖。

果不其然，2月份，該公司再下一城，中標(biāo)武漢P（2023）133號農(nóng)講所地塊委托開發(fā)管理服務(wù)。8月份，武漢P（2023）121號三金潭A地塊及P（2023）122號躍進(jìn)C4地塊（住宅）的全流程開發(fā)管理服務(wù)也被華發(fā)股份拿下。

對于華發(fā)股份而言，陳田村改造項(xiàng)目可謂是一塊巨大的蛋糕。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積近200萬平方米，目前僅開發(fā)了一小部分。紓困各方約定，未來該項(xiàng)目將由富力地產(chǎn)與華發(fā)股份合作開發(fā)建設(shè)。

雖然分工有所調(diào)整，但富力地產(chǎn)于該項(xiàng)目的股東身份并無變化。根據(jù)9月30日的公告，該公司目前仍在推進(jìn)境外的債務(wù)重組，境內(nèi)債券的重組方案也已出爐，包括現(xiàn)金購回、以物抵債、應(yīng)收賬款信托份額抵債、資產(chǎn)信托份額抵債、股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付及全額留債長展期等選項(xiàng)。此外，富力地產(chǎn)還與現(xiàn)有貸款人商討延長、再融資或重組借款的方案，目前已成功展期若干借款。

富力地產(chǎn)在公告中表示，今年6月至8月的銷售收入同比有所改善，未來將繼續(xù)采取措施，加快在建物業(yè)及已竣工物業(yè)的銷售。據(jù)了解，陳田村改造項(xiàng)目仍有數(shù)百億元的貨值待售，若能在今后順利變現(xiàn)，對其緩解流動(dòng)性壓力將有積極作用。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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