《中國房地產(chǎn)發(fā)展之路》課程被清華大學研究生院列為全校研究生學術(shù)與職業(yè)素養(yǎng)平臺課程。課程目標為：

第一，分析中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程、面臨的挑戰(zhàn)以及未來的發(fā)展方向，使學生能夠理解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本制度環(huán)境、商業(yè)邏輯，建構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展圖景；

第二，為房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的未來發(fā)展提供一個分析的框架，也力求為有意愿在相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展的學生提供未來職業(yè)發(fā)展規(guī)劃的前景指導；

第三，結(jié)合理論分析和實踐經(jīng)驗總結(jié)，掌握行業(yè)分析框架，并能將方法論拓展到其他領(lǐng)域未來機會與挑戰(zhàn)的分析中。

上課時間：2025年9月22日(周一) 18:45-22:00

Part I 18:45-20:15 主題演講

伍迪：《中國基礎(chǔ)設施REITs政策與實踐》

一體

兩部委聯(lián)合政策國家頂層設計（如十四五規(guī)劃中盤活存量、形成良性循環(huán)的定位）。

兩翼

底層資產(chǎn)端：國家發(fā)改委等對底層資產(chǎn)的篩選提出要求；

金融市場端：中國證監(jiān)會等對產(chǎn)品架構(gòu)與存續(xù)期管理提出要求。

2021月：86號文發(fā)布后不到一年，首批單在滬深交易所上市，覆蓋產(chǎn)業(yè)園（張江、招商蛇口、蘇州工業(yè)園）、收費公路（滬杭甬、廣河）、倉儲物流（普洛斯、鹽田港）、生態(tài)環(huán)保（首創(chuàng)水務、首鋼綠能）等多個行業(yè)，實現(xiàn)中國基礎(chǔ)設施EITs“1”

2022月：58號文發(fā)布后約一年，首批保障性租賃住房REITs（北京保障房中心、深圳安居、廈門安居）上市；

2024月：36號文發(fā)布后約一年，首批消費基礎(chǔ)設施REITs（華潤萬象城、金茂攬秀城、北京物美）；2024月：首批數(shù)據(jù)中心REITs（潤澤、萬國）；

現(xiàn)狀：截至2024年底，58單（規(guī)模1600多億），截至2025日，74單（規(guī)模超過000億），已成為亞洲REITs數(shù)量最多市場。

中央紀委、國家監(jiān)委官網(wǎng)評價：EITs服務實體經(jīng)濟創(chuàng)新性普惠性金融產(chǎn)品的典型代表

為投資人提供了一種區(qū)別于股和債的第三種投資工具；

為企業(yè)提供一種權(quán)益性融資工具；

為投資門檻相對較低的公眾投資人提供了一種投資機會，分紅機制讓普通老百姓享受到我國經(jīng)濟發(fā)展帶來的經(jīng)濟紅利，成為了一種普惠性金融產(chǎn)品

起源：1960年美國《不動產(chǎn)投資信托法案》，核心動力是稅收優(yōu)惠；

全球現(xiàn)狀：在40多個國家地區(qū)有推廣，亞洲較大市場包括日本（約7500億人民幣）、新加坡（約5000億人民幣）、中國香港

中國充分吸收了國際經(jīng)驗，在政策中EITs翻譯為不動產(chǎn)投資信托基金，從基礎(chǔ)設施領(lǐng)域開始推廣，采用公募基金ABS”的交易結(jié)構(gòu)。

內(nèi)涵：以發(fā)行受益憑證的方式，匯集投資者資金，由專業(yè)機構(gòu)管理不動產(chǎn)資產(chǎn)，將收益按比例分配給投資人的信托基金（可通俗理解為資產(chǎn)的IPO”）。

五大特征：

資產(chǎn)證券化產(chǎn)品：非標資產(chǎn)（如公路、產(chǎn)業(yè)園）標準化金融產(chǎn)品；

權(quán)益性工具：投資人收益（分紅資產(chǎn)增值）完全依賴項目，強制每年至少次分紅，原始權(quán)益人無需擔保；

直接融資方式：降低交易成本；

工具箱式方案：讓中小投資者能夠參與體量較大的投資；

戰(zhàn)略性資本工具：是資產(chǎn)運作平臺，企業(yè)可持續(xù)裝入新資產(chǎn)，實現(xiàn)投融管退”+輕資產(chǎn)運營。

核心矛盾：我國公募基金僅能投標準化產(chǎn)品，無法直接持有項目公司股權(quán)（基金法規(guī)定）；

解決方案：增設“ABS資產(chǎn)支持專項計劃——ABS 將項目公司證券化公募基金持有ABS受益憑證；

治理保障：公募基金管理人與ABS管理人需為同一實控人關(guān)聯(lián)關(guān)系，減少多層委托低效問題。

對地方政府：盤活存量、降低隱性債務、帶動區(qū)域投資內(nèi)循環(huán)、樹立地區(qū)金融創(chuàng)新形象；

對原始權(quán)益人：改善資產(chǎn)負債表、打造輕資產(chǎn)平臺、獲取權(quán)益融資、打造金融創(chuàng)新品牌；

對投資者：新增一個投資品類（不同于股和債）；

對金融市場：豐富直接融資工具，服務實體經(jīng)濟。

政策支持行業(yè)演進：2020年（交通、園區(qū)、物流等類）→2021年（能源、保障房、文旅、水利→2023年（消費）→2024年（養(yǎng)老）形成“12+1”

市場響應迅速：多個行業(yè)在政策發(fā)布不久后即實現(xiàn)破冰，如2021958號文擴保障房→2022月首批上市；2023236號文擴消費基建→2024月首批上市）。

）體量維度：整體規(guī)模增長較快，單只平均規(guī)模有進一步上升空間

中國vs日本（前年對比）：

現(xiàn)狀：中國數(shù)量亞洲第一，但單只平均規(guī)模相對較小，需要通過擴募實現(xiàn)從小而美大而強過渡，最新政策2025782號文鼓勵EITs市場不斷擴募，例如縮短首發(fā)與擴募最小申報時間間隔、允許跨行業(yè)混裝擴募等。

）守正：錨定戰(zhàn)略與合規(guī)

錨定國家戰(zhàn)略：基礎(chǔ)設施EITs行業(yè)發(fā)展融入并助力國家戰(zhàn)略的實現(xiàn)；

嚴格合規(guī)審查：

資產(chǎn)合規(guī)：需取得項目立項、規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工、竣工驗收等全套手續(xù)（缺一不可）；

資金合規(guī)：回收資金使用有明確要求（20241014號文：85% 用于新增投資存量收購≤15% 補充流動資金；年內(nèi)使用率≥75%年內(nèi)全用完）。

）創(chuàng)新：避風險、找出路

例如中航京能光伏REIT在解決農(nóng)村集體用地使用的合規(guī)方面、平滑國補收益方面提出了創(chuàng)新性解決方案；華泰江蘇交控REIT解決高速服務區(qū)用地的收益入池問題；銀華紹興原水水利REIT通過全市統(tǒng)籌解決擴募資產(chǎn)規(guī)模問題；華夏大悅城商業(yè)REIT解決連廊合規(guī)性問題等。

清華大學土木水利學院院長 吳璟 頒發(fā)為講課老師頒發(fā)感謝狀

參加課程的老師和清華大學校友總會城鄉(xiāng)建設專委會到場嘉賓合影

本學期課表

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